王悦：《加强房地产企业财务管理 助力企业提升抗风险能力》

【课程背景】

由于房地产项目的投资周期长、资金需求量大，一旦市场下滑或融资渠道受限，可能造成资金链断裂，导致项目停滞甚至破产。当前房地产企业信用违约事件频发时，因此，房地产企业加强财务管理，不仅是保障其日常运营的基础，更是抵御风险、促进可持续发展的关键手段。

首先，可以优化资本结构，降低融资成本，确保在不同经济周期下都能保持较好的财务状况。其次，可以有效控制成本，减少不必要的浪费，提高项目盈利能力，确保在市场波动期也能维持一定利润率。再次，健全的财务管理体系能提前识别潜在风险，并制定相应的应对策略，防止危机发生。最后，加强财务管理有利于提高企业的内控水平，确保依法合规经营，提升透明度，维护投资者和消费者信心，也有利于企业在金融市场获得更好的融资条件。

【课程收益】

• 理解房地产行业的经济运行规律、市场趋势和政策法规，建立完整的房地产财务知识体系
• 掌握房地产项目的投资价值分析、财务模型构建、投资回报预测等方法
• 掌握不同阶段的房地产项目融资方式，包括银行贷款、股权融资、债券发行等
• 掌握房地产项目全生命周期的成本预算、控制与核算方法
• 掌握房地产行业的税法政策，进行合理的税务筹划

【课程特色】

抖干货，重实战；讲理论，不枯燥；有高度、启人心。

【课程对象】

财务全员

【课程时间】

1天（6小时/天）

【课程大纲】

一、房地产企业财务管理的重要性

二、项目筹备阶段财务管理重点

1、项目投资决策与财务分析

（1）可行性研究：经济评估方法（如NPV、IRR、Payback Period等）的应用

（2）财务模型构建：现金流预测、敏感性分析、风险评估

（3）投资结构设计：股权与债权融资比例、合作开发模式下的权益分配

2、项目融资与资本运作

（1）融资渠道与策略：银行贷款、债券发行、信托、私募基金等比较与选择

（2）融资成本计算与优化：利率、手续费、担保费用等综合成本分析

（3）资金计划与调度：项目启动资金、建设期资金需求、预售回款预测

3、土地获取与会计核算

（1）土地使用权取得方式：招拍挂、股权转让、合作开发等的会计处理

（2）土地成本分摊原则与方法：土地价款、契税、拆迁补偿等成本入账

（3）土地增值税预缴与清算：预征率、清算条件、扣除项目详解

三、项目建设阶段财务管理重点

1、工程成本管理与核算

（1）成本分类与归集：直接成本、间接成本、期间费用的划分与核算规则

（2）工程进度跟踪与成本核算：完工百分比法应用、成本超支分析与调整

（3）合同管理与应付账款：施工合同审核、工程款支付、发票管理

2、预销售与预售房款管理

（1）预售许可申请与监管账户设置：预售条件、资金监管政策解读

（2）预售合同签订与房款收取：合同条款审查、预售款入账、预售台账管理

（3）预收款会计处理与收入确认：预收账款科目使用、递延收入确认原则

四、项目销售与交付阶段财务管理重点

1、销售收入确认与增值税处理

（1）收入确认标准：竣工验收、交付使用、风险报酬转移等影响因素

（2）增值税计算与申报：销售额确定、税率选择、进项税抵扣管理

（3）销售退回、折扣与折让的会计处理：销售合同变更、退款、税费调整

2、项目结算与成本结转

（1）项目决算与成本调整：实际成本与预算差异分析、成本结转流程

（2）存货结转至开发产品：完工产品成本核算、成本对象转固

（3）长期待摊费用与固定资产入账：配套设施、公共设施的摊销与折旧

3、税务筹划与合规管理

（1）税种梳理与纳税申报：企业所得税、增值税、土地增值税、印花税等申报要点

（2）税收优惠政策运用：绿色建筑、棚户区改造、科技住宅等税收优惠解读

（3）税务稽查应对与风险防范：自查自纠、税务争议解决、税务筹划边界

五、财务报表编制与分析

1、资产负债表编制：房地产开发特有资产与负债项目列报

2、利润表与现金流量表编制：项目收益与现金流动状况揭示

3、财务比率分析：偿债能力、盈利能力、运营效率指标解析与行业对标

六、财务内部控制

1、内控体系建设：关键控制点识别、风险评估、控制措施设计与执行

2、审计准备与配合：内部审计、外部审计对接流程、审计问题整改