蒲雁：资产证券化及REITS案例解析

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课程概要

培训时长 : 2天

课程价格 : 扫码添加微信咨询

课程分类 : 投资理财

课程编号 : 23683

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适用对象

了解金融趋势：企业董事长、总裁、接班人、上市公司总经理等高层管理者、各地城投公司高管、公司董秘与财务总监、实操业务：基金

课程介绍

课程背景：

资产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势. 资产证券化作为世界金融领域的一项重大创新，越来越为金融市场各方所关注。

从美国次贷危机来看，资产证券化把房地产市场、信贷市场、债券市场和股票市场紧密联系在一起，形成一种独特的市场链结构，该市场链反映出证券化产品与各个金融市场之间的强弱关系以及风险传导顺序；短期内证券化产品与市场链上的远端市场关系很弱，长期内证券化产品与所有金融市场均保持一种稳定正向关系，说明证券化产品如若发生风险暴露，短期内风险只会在市场链的近端市场发生传导而不会影响到远端市场，但在长期，风险则会通过市场链传递给整个金融系统，最终可能引发市场动荡。

而我国，资产证券化作为风险管理的一种创新型的金融工具，通过对金融资产的风险和现金流量的重新安排，成为我国商业银行打破资本瓶颈，提高经营手段的有效途径。资产证券化的实施促进了我国传统的金融制度与结构向现代化的转变，促进了金融业向混业经营的转变，从而降低了我国整个金融市场的系统风险。

本课程《资产证券化及REITS案例解析》主要分析资产证券化的基础原理及产品要素，发行流程，审核要点，同时针对主要证券化产品分类进行深入探讨和详细案例分析，构建企业或金融机构对证券化产品的体系化学习课程，尤其对正要筹备资产证券化发行的企业尤为值得参考和学习。

课程目标：

■ 全面解读资产证券化产品的底层逻辑，了解其现状与未来的发展趋势

■ 通过从概念原理到发行落地，让学员全面了解发行证券化产品操作流程

■ 通过证券化产品交易结构设计，让学员掌握证券资产化产品的分析工具

■ 帮助企业建立多元化融资思维方式，打开资本视野，长足发展

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：

1）了解金融趋势：企业董事长、总裁、接班人、上市公司总经理等高层管理者、各地城投公司高管、公司董秘与财务总监、

2）实操业务：基金从业人员、银行投行部、信托相关从业人员等

课程方式：理论讲解+案例剖析+情景学习+互动讨论

课程大纲

第一讲：认识企业融资

一、直接融资与间接融资

1. 直接融资：结构化融资，发行债券，发行股票等

2. 间接融资：银行贷款，信托贷款，私募基金等

二、常规模式与创新模式

1. 资产负债表

1）资产负债表——债权融资，主要问题

2）损益表——股权融资，主要问题

2. 资产证券化：现金流量表（新型债务融资工具）

三、创新模式对企业的影响分析

1. 改善财务报表

2. 资金使用灵活，无须监管

3. 不占用资产额度，无财务指标门槛

对企业的积极影响：金融创新，企业形象，政府政绩

四、资产证券化与其他债务融资方式比较

1. 短期融资券

2. 企业债权

3. 银行贷款

4. 产品风险及收益回报分析

第二讲：资产证券化在中国发展概况

一、三个里程碑

1. 起步阶段：2005年-2008年

2. 重启阶段：2011年-2014年

3. 备案制：2015年至今

二、在中国实现形式

1. 主要三种类型的证券化产品

1）CLO

2）ABS

3）ABN

2. 不同监管场所的要求

1）证监会

2）交易商协会

三、未来发展趋势

1. REITS产品的爆发增长

2. 证券化产品的风险管理

案例解析：美国2008年次贷危机的简要分析与证券化产品的影响

第三讲：资产证券化的基础实务

一、产品原理

1. 资产信用

2. 企业信用

3. 创新的模式

——自身信用+资产信用

4. 属性（真实出售，税收中性，破产隔离，信用增级）

二、产品主要要素

1. 基础资产的类型

2. 产品的安全性

3. 结构化固定收益证券

4. 交易场所

5. 基本结构架构图

三、资产证券化的主要模式

1. 信贷资产证券化CLO

2. 资产支出票据ABN

3. 企业资产证券化ABS

四、资产证券化对原始权益人/发起人的影响

1. 会计影响：优化财务报表

2. 财务比率的影响：提高财务比率的质量和效用

五、区别其他金融产品优势

1. 融资门槛低，市场需求广泛

2. 融资成本降低

3. 发行操作简便

4. 产品期限灵活

5. 资金使用用途不受限制

6. 政策支持

7. 创新金融产品，利益共赢

案例分析：红星美凯龙商业地产资金收益ABS

第四讲：资产证券化的发行

一、资产证券化的发行要点

1. 基础资产

2. 原始权益人

3. 计划管理人

4. 投资人

二、SPV详细讲解

1. 代表发行主体

2. 资产隔离

3. 税收优惠

4. 结构特征：SPC，SPT,双SPV

案例分析：门票收入ABS

案例分析：保理公司BAS

三、如何设计交易结构

1. 基础资产与原始权益人的选取

2. 计划管理人

3. 投资人

四、主要参与方承担的任务

1. 原始权益人

2. 计划管理人

3. 专项计划

4. 托管银行

5. 担保机构

6. 信用评价机构

五、如何进行信用增级的安排

——破产隔离，真实出售和外部信用增级

1. 基础资产的选取标准：稳定性、同质性、质量高、分散性、期限及不确定性

2. 我国资产证券化的业务分布：融资租赁业务、消费金融和小额贷款、基础设施和公共事业收费、商业物业租金、REITS、企业经营性应收账款

六、如何测算发行规模及产品期限

1. 募集资金规模：不超过基础资产评估值

2. 存续期限

七、要发行流程

1. 确定基础资产：选取条件有哪些

2. 设立SPV：不破产实体

3. 资产转让：让与，债务更新，从属参与

4. 信用增级：外部增级，内部增级

5. 信用评级：法律法规风险，基础资产的信用质量，交易结构，管理和操作风险

6. 证券发行

1）投资人主要范围：银行理财产品，证券投资基金，大型企业集团，信托公司，保险公司

2）流动性安排

3）期限：3+3=3

4）发行利率

7. 备案：备案部门，主要法规依据

8. 维护与偿还：原始权益人，计划管理人，评级机构

八、工作流程

1. 项目策划阶段：预计10天

2. 项目材料制作阶段：预计45天

3. 产品推广，计划成立及计划运作阶段：预计30天

4. 基金业协会备案：预计15天

5. 申报主要文件

6. 审核要点

1）完备性核对2）基础资产界定3）基础资产特定化

4）基础资产转让5）破产隔离有效性6）交易结构7）现金流预测8）信用增级措施

9）循环购买的安排10）现金流流转环节的控制11）存续期间现金流管理

其他事项

1. 原始权益人承担费用问题：发行费用，发行后续费用

2. 现实障碍与见观测推动

建议：1）资产及企业类型2）资产支持专项计划的基础资产3）客户选择标准4）提交基础信息

第五讲：供应链金融资产证券化

一、供应链的源起与衍生

1. 供应链的生态特点

——基于上游供应商，下游核心企业，为获取长期业务合作的采赊销交易方式

2. 核心企业的信用账期管理

3. 传统贸易融资

4. 现阶段供应链金融

二、供应链金融的实现路径

1. 核心企业

2. 主导方：银行/第三方“非标转标”

3. 主导方：核心企业“负债端管理”

三、发行注意要点

1. 基础资产

2. 特快专列（以核心企业/保理机构为主导）

3. 普快公交（以保理机构/银行金融机构为主导）

4. 合规要求

5. 操作要点

6. 单期发行与储架发行

案例分析：正向保理ABS

案例分析：反向保理ABS

案例分析：银行贸融增信ABS

第六讲：REITS

一、REITS融资特点及优势

1. 融资规模大

2. 可出表

3. 管理权不转移

4. 融资期限长

二、REITS与传统融资工具比较

1. 抵押型REITS

2. 股权型REITS

3. 业银行经营性物业贷款

4. 中期票据（公司债）

三、REITS交易结构设计

1. 收益来源

3. 资产权属要求

4. 原始权益人

4. SPV机构

5. 计划管理人

案例分析：彩云之南酒店资产支持专项计划7.7亿元

案例分析：基础设施资产专项计划21亿元

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• 蒲雁：私募股权基金及投资实务: 课程背景：一提起私募股权投资基金，大家可能第一个想到的就是高回报，的确，动辄百倍甚至千倍的回报，让私募股权投资基金也被称为资本市场皇冠上的明珠，从传统美元基金IDG、KKR到近几年在国内风生水起的私募大佬红杉、高领，私募基金在近些年来受到的关注越来越多，尤其在经济逐步转型、整体增速开始放缓，产业结构不断升级转换的过程中，私募股权投资基金一方面为实体经济的发展注入了非常重要的资本力量，另一方面其高回报也越发受到高净值人群以及机构客户的青睐，成为了这类群体资产配置中必不可少的一个部分。那么，有一组数据啊也能反映出私募股权投资基金在整个资本市场上的地位，截至到目前为止，在科创版上市的企业中，有近九成的公司在发展过程中曾经获得过私募股权投资基金的投资，由此可见，私募基金的重要程度。无论未来您是在企业里，代表公司作为融资方对接私募投资机构，还是去私募基金从业，都能够从本次课程中收获你所希望得到的内容。本课程《私募股权基金及投资实务》主要分析企业融资的主要问题，私募股权基金运作模式与操作要点，同时针对目前热门的并购基金，产业基金进行深入讲解与案例分析，构建企业或金融机构对私募股权基金产品的体系化学习课程，尤其对正要与私募机构进行投资合作的企业尤为值得参考和学习。课程收益：■ 全面解读私募股权基金的运作逻辑，了解行业发展及未来趋势■ 学会从概念原理到发行落地，全面了解私募股权基金募投管退操作流程■ 通过投资工具与风险管理评价，掌握证券资产化产品的投资分析方法■ 帮助企业建立多元化融资思维方式，打开资本视野，长足发展课程时间：2天，6小时/天，小计12小时课程对象：企业董事长、总裁、接班人、上市公司总经理等高层管理者、各地城投公司高管、公司董秘与财务总监、课程方式：专题演讲+案例剖析+情景学习课程大纲第一讲：企业融资概览讨论：什么是融资？为什么要融资？——税收与融资一、直接融资与间接融资1. 直接融资：结构化融资，发行债券，发行股票等2. 间接融资：银行贷款，信托贷款，私募基金等二、常规模式与创新模式1. 资产负债表1）资产负债表——债权融资2）损益表——股权融资2. 现金流量表——资产证券化（新型债务融资工具）三、私募股权基金对企业融资的影响分析1. 增加企业融资渠道2. 赋能企业经营3. 改善企业财务报表四、私募股权基金与其他融资方式比较1. 短期融资券2. 企业债权3. 银行贷款4. IPO5. 定向增发第二讲：私募股权投资在中国的发展一、三个里程碑1. 萌芽期：1992年-2008年：以美元基金为主导2. 起步期：2009年-2014年：人民币基金投资活跃度提升3. 发展期：2015年至今：行业规模快速扩大，竞争加剧二、中国市场概况1. 行业我规模持续扩大，管理人员迅速增加2. 优胜劣汰加速，行业迎来“排位赛”3. 人民币基金募资难情况延续三、未来发展趋势1. 竞争更加激励，行业发展集中度2. 产业基金为主要方向，聚焦科技赛道案例：深创投-政府引导基金、中外合作、委托管理基金、战略合作基金、信托基金等第三讲：私募股权基金的实务一、法律主体1. 公司制私募股权基金2. 信托制私募股权基金3. 有限合伙制私募股权基金——三种法律主体优劣势分析二、基金管理人治理结构1. 公司制：双重征税结构2. 信托制：以委托人为核心的信托合同架构3. 有限合伙制：谁来执行合伙企业事务——三种治理结构优劣势分析三、募投管退1. 基金募集：公司制，信托制，有限合伙制2. 基金投资：一般流程，企业估值，估值调整，对赌条款3. 基金投后管理：增值服务，参与企业管理，危机处理和控制4. 基金退出：IPO，境外上市重组架构设计，兼并收购，股权回购，清算退出案例：深圳高新投资大族激光案例：联系弘毅投资先声药业第四讲：私募股权基金投资实务要点一、企业发展阶段与私募股权基金1. 初创期：VC创投基金2. 成长期：PE基金3. 成熟期：并购基金，产业基金二、投资要点1. 项目筛选：商业模式评估，管理团队评估，收益风险评估2. 项目全面分析：宏观环境，行业与市场分析，竞争格局分析，发展规划3. 项目尽职调查：法律尽调，财务尽调，商业尽调4. 企业估值：相对估值法，绝对估值法，资产基础法5. 对赌条款：估值调整条例案例：蒙牛：完美对赌案例：太子奶：黯然出局三、退出要点1. 公开上市：境内IPO,境外IPO2. 境外上市重组架构设计：经典红筹，买壳上市3. 兼并收购4. 股权回购5. 清算退出案例：境内IPO；同州电子案例：境外IPO：盛大网络案例：用友软件收购英孚思为第五讲：并购基金——基于传统兼并收购模式，并购基金的优势分析——并购基金作为创新交易工具的运用与价值——并购基金SPV的主体法律形式比较分析一、并购基金的分类、盈利模式等相关问题1. 并购基金的不同发起形式与运作模式2. 并购基金的募集方式与增信形式3. 并购基金的退出路径与盈利模式4. 并购基金设计过程中的法律问题分析二、并购基金实务操作之支付工具分析1. 现金支付的优劣势分析1）现金支付与融资支持体系的薄弱2）标的高估值形成的并购支付约束2. 股份支付的优劣势分析1）周期长、要求高、时间掌控力较弱2）股份支付与体外孵化项目的矛盾与解决3. 现金+股份的综合分析1）并购重组中引入第三方的必要性2）并购基金在并购重组的介入模式三、并购基金实务操作之对赌1. 股权投资中的对赌与回购有效性问题分析2. 并购重组中的业绩对赌与补偿机制研究1）并购重组中的“强制性对赌”条款2）对赌中的补偿条件、金额与模式——关于并购重组中的双向业绩对赌问题分析关于并购重组中的“超额对赌”问题：超额业绩奖励的模式与规范案例：弘毅收购江苏的一家玻璃企业案例：三一重工联手中信产业基金收购德国混凝土泵生产商普茨迈斯特的100%股权第六讲：产业基金一、产业基金特点1. 募集方式：五大特定机构投资人2. 募股权基金比较3. 产业引导基金推动产业升级4. 产业基金在中国的发展前景二、产业基金的应用与创新发展（应用场景）1. 地方政府与国有企业的产业基金模式2. 应用产业基金进行企业并购与创新升级3. 产业基金在项目投融资中的有效应用4. 产业基金推动科技创新与产业进步的模式案例：渤海产业投资基金案例：城市基础设施产业基金

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