张威：新时期片区综合开发实施路径及操作实务（要点）

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课程概要

培训时长 : 2天

课程价格 : 扫码添加微信咨询

课程分类 : 培训开发

课程编号 : 19996

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适用对象

政府机构（发改委、金融办、园区管委会、相关政府平台公司）、建筑施工企业、从事开发业务的国央企、房地产开发商、银行、证券公

课程介绍

课程背景：

片区开发也称片区综合开发、城镇综合开发、产城融合模式开发等，2020年《土地成片征收标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）文件出台，对片区开发做出定义，片区开发是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。片区开发是一种在符合国家及地方规划的前提下对成片区域进行系统性地改造、建设、运营和维护的行为。

我国的片区开发最早可以追溯到改革开放初期的招商局蛇口工业区，随着改革开放的不断深入，在不同时间都出现不同特色的片区开发模式，不管采用哪种模式，片区开发的主要流程都包括拓展选址、战略规划、产业规划、空间规划、投融资规划、项目策划、开发计划、可研编制、土地整理、开发建设、招商引资、园区运营、结算退出等流程。

本课程旨在帮助学员全面理解和掌握片区开发的理论知识和实践技能，为片区开发领域的工作和区域发展奠定坚实的基础。

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：政府机构（发改委、金融办、园区管委会、相关政府平台公司）、建筑施工企业、从事开发业务的国央企、房地产开发商、银行、证券公司、保险公司、信托公司

课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑

课程收益：

1、明晰片区开发的概念、特征和发展历程

2、掌握片区开发的模式选择

3、掌握片区开发全流程操作方法

4、掌握片区开发投融资规划的内容和方法

5、掌握土地整理、开发建设、招商引资、园区运营等实际操作技能，有效推动片区开发

6、熟悉片区开发国内典型案例，掌握操作要点

课程大纲

第一讲：新时期片区开发的新要求

一、片区开发的脉络梳理

明晰定义：（自然资规〔2020〕5号）文件

1. 片区开发的内涵（目的意义）

2. 中国片区开发的历程

1）1994-2002年，政府直接投资模式

2）2002-2009年，土地分成模式

3）2009-2014年，BT、BOT模式

4）2014-2018年，PPP模式

5）2019-今，ABO及F+EPC模式

3. 片区开发常见操作模式及案例（PPP\F+EPC\ABO等）

案例解析：PPP政企合作开发模式

案例解析：ABO授权-建设-运营模式

案例解析：F+EPC融资工程总承包模式

二、片区开发的新形势

1. 审视当前阶段的经济发展环境（困境与问题）

1）外部环境不确定性加大

2）国内需求不足

3）基层财政收支矛盾较大

4）城乡基础设施等方面存在短板

2. 中央要求

1）促进经济增长

2）防范金融风险

3. 地方诉求

1）增加财政收入

2）减少政府负债

4. 企业追求

1）投资安全

2）收益保障

三、当前片区开发（新热点）的实践（案例解析）

1. 产城融合发展

2. 城市更新

3. 乡村振兴

4. 生态环境治理+片区综合开发EOD

5. 轨道交通+土地综合开发TOD

第二讲：片区开发的全流程管理（顶层设计）

一、全流程管理模型

1. 片区开发价值链模型

发现价值——创造价值——实现价值——传递价值

2. 片区开发全流程图示（结合具体企业案例）

二、拓展投资选址（投资是企业生存与发展的基本前提）

1. 城市选择原则

1）国家战略支持

2）都市圈与城市群

2. 项目选址具体依据

——三有+四有+五有+六有

三、发展战略规划（找寻一个城市发展的灵魂，解决城市定位问题）

1. 发展战略规划概述

1）定义与重要性

2）主要内容和编制方法

2. 片区定位

1）功能定位

2）发展定位

3）形象定位

3. 战略发展路径与策略

四、产业规划（塑造一个城市的造血机能）

1. 产业规划的内容

2. 产业体系与定位

1）产业体系内容（主导产业、支撑产业、细分产业）

2）产业定位的原则

3. 产业发展趋势

1）传统产业升级路径

2）战略新兴产业发展策略

4. 产业规划与定位成果（案例）

1）产业链图谱

2）产业地图

五、空间规划（划定片区发展的价值版图）

1.空间规划定义与体系

1)规划的定义与重要性

2)规划体系与内容

2.规划的原则

1)创新规划方法

2)规划质量的评判标准

3.规划与设计模型

六、重大项目策划（案例）

1.项目策划的重要性

2.项目策划的方法

1）项目定位与市场分析

2）产品策划与功能设计

3.营销策略与推广计划

七、投融资规划

1. 投融资全生命周期管理

1）建立项目池+资金池

2）保障 “投融建管退”完整闭环

2. 资金结构设计

1）资金结构设计的原则（价值创造、战略导向、风险匹配、成本最小化、渠道多样化）

2）结构化融资模式（直接融资与间接融资）

3. 投融资计划

1）资本金筹措

2）投资预算管理

3）投资进度管理

4）资金偿还计划

4. 融资渠道选择

1)财政支持路径

2)银行支持路径

3)非银金融机构路径

5. 资本运作与退出机制设计

1）资产证券化（ABS）

2）基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）

3）产业投资基金

第三讲：片区开发的全流程管理（策略与实施）

一、开发策略（制定片区滚动开发计划）（案例）

1. 环境审视

2. 总体开发目标

3. 三年开发策略

1）城市发展策略

2）产业发展策略

3）资源保障策略

4. 一图一表

1）三年滚动开发图

2）三年流动开发项目表

5. 投资分析与经济计量

1）投资纪律（现金流3年当期为正，5年累积正）

2）经济计量（GDP、税收、就业等）

二、土地整理与开发建设

1. 九通一平与建设时序

2. 项目实施的计划管理

3. 项目用地开发时序（图示）

案例：一级开发的产品研究

三、招商引资与综合运营

第1步：认清自身情况

案例：公司的产品与服务

第2步：明确客户需求

——政府需求+企业需求与客户画像

案例：竞争优势与竞品分析

第3步：找准渠道路径

——体系+制度+方式+渠道+方案（案例）

第4步：做好支持服务

1）运营服务管理体系

2）产业服务体系（案例）

3）金融服务（产业投资基金）（案例）

4）智慧运营服务

四、结算退出

1. 项目收益结算方式与时间安排

2. 投资者回报保障措施

3. 项目退出与资产处置

4. 项目后评价与经验总结

第四讲：片区开发的操作五大要点

要点一：风险防范

1. 项目可行性风险

——主要是合规性，包括收入支出、操作程序、政策等的合规性

2. 项目可融性风险

要点二：项目策划

案例解析：PPP项目策划要点

案例解析：TOD项目策划要点

案例解析：EOD项目策划要点

案例解析：城市更新项目策划要点

要点三：模式选择

1. 四级开发组合的商业模式

2. 匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等）

要点四：多元化融资

1. 专项债操作要点（案例讲解）

1）操作流程

2）明确发行主体和期限

3）确定支持领域和资金用途

4）规定还本付息方式

5）控制风险

2. 开发性金融要点（案例讲解）

1）开发性金融适用范围

2）项目评估和筛选

3）融资结构设计

4）风险评估和管理

5）项目实施和监督

3. 其他金融机构

要点五：片区运营

1. 能力建设

2. 产品体系

3. 品牌推广

——公司项目讨论与答疑

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• 张威：产业载体招商运营的关键四步法: 课程背景：产业载体（主要包括产业园、商务园）是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。操盘企业作为产业载体建设和运营主体，如何进行制定公司的商业模式和发展战略，如何进行项目的选址决策，如何制定项目发展方向和目标，如何进行招商引商和运营服务，如何建立起科学的园区投资开发、招商运营管理体系，都将影响产业载体发展，而其中的招商运营更是企业的核心能力，是园区成败的关键要素。本课通过关键4步的讲解，一步一步深入学习和掌握产业载体招商运营的关键环节和实用技能。课程收益：1、通过了解公司以及公司提供的产品和服务，明晰自身项目的竞争优势2、通过产业研究、客户需求调研，进行精准客户画像，确定招商工作的方向3、学习招商的创新模式与有效的推广渠道，与客户进行对接，达成合作4、掌握运营管理体系与服务体系及内容，做好客户服务，增加客户满意度课程时间：2天，6小时/天课程对象：政府机构（发改委、园区管委会、相关政府平台公司）、从事园区开发业务的国央企、园区开发商、从事园区业务的咨询机构等课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑课程大纲第一步：认清“自身”情况（分析公司商业模式与产业园产品情况）一、产业载体1. 什么是产业载体2. 产业载体的分类（重点是产业园区、商务园区）二、认清公司1. 公司基本情况1）主要产品与服务2）组织构架与运营管理体系3）发展历史与发展战略2. 公司商业模式1）商业模式定义2）商业模式构成要素3. 产业园区盈利模式1）盈利模式的定义2）盈利模式的分类4. 商业模式确定案例：环京区域产业园开发企业的商业模式确立全过程1）基础环境分析2）整体战略规划3）业务发展策略4）关键实施举措三、认清产品（服务）1. 产品的内容1）项目概述 2）区位交通 3）空间规划 4）建筑特点5）产业定位 6）优惠政策 7）服务设施 8）租售政策 9）环境生态2. 产品案例1）区位概况2）产业环境定位3）产品设计4）产品服务价值3. 传统产业载体存在的问题1）管理运营机制2）商业盈利模式3）资源禀赋特色4）园区规划定位5）产品设计6）招商整体策划7）园区配套服务第二步：明确客户需求（明确产业园的两个客户：政府及企业的需求）一、政府需求1. 政府需求阶段变化1）政府需求2）企业策略3）政策情况2. 政府痛点及对业务的影响1）片区规划能力2）政府形象工程3）政府招商机构与人员4）政策灵活度5）政府财政6）资源整合能力3. 政府需求对公司业务启示1）业务模式2）产品3）核心能力4. 政府需求的提现1）国家、省、市相关战略（五年规划、政府工作报告等）2）各层次国土空间规划3）土地出让条件4）行业、产业、区域准入条件案例：标准地出让、投资协议（入园协议）二、企业需求1. 产业载体方面1）费用成本2）地理位置3）建筑本体4）配套服务5）品牌形象6）政策激励2. 运营服务方面1）企业基本情况2）企业规划3）企业选址要求4）企业瓶颈问题5）企业配套生活需求三、产品竞争优势讨论：如何了解竞争对手1. 竞争对手分析（结合企业案例）1）开发企业2）入园企业3）项目指标4）产品信息5）价格费用6）政策细则7）准入标准8）运营团队2. 竞品分析1）产品价值分析方法2）竞品分析案例3）竞品建筑本体分析4）产品优势总结（案例）四、客户画像的七大维度维度一：功能维度二：产业维度三：产业转移维度四：开发周期维度五：产品维度六：企业规模维度七：企业周期案例：客户画像第三步：找准方向路径（根据产品情况及客户需求明确产业招商方式方法）一、产业规划1. 产业规划研究体系1）政策研究2）行业研究3）区域研究2. 产业规划的步骤1）外部发展机遇评估2）国内产业基础及布局3）区域产业发展方向及布局4）市产业规划及布局5）产业分析与研究6）产业定位、规划成果案例：生物医药产业——产业规划报告案例：产业图谱——雄安项目工具：招商地图二、产业招商1. 招商全流程管理1）招商管理体系2）招商服务体系3）招商管理制度2. 创新招商方式1）精准招商2）大数据招商3）产业链招商4）基金招商5）联动招商6）前置招商7）品牌招商8）活动招商3. 招商推广（渠道）1）全盘推广排期案例：环京产业园2）线上推广措施3）线下推广措施4）推广费用构成5）招商推广成效4. 产业招商节奏（案例讲解）1）前置招商方案2）过程招商方案3）招商方案的制定第四步：做好支持服务（做好运营服务为企业创造价值）一、园区运营1. 园区运营的定义1）宏观方面2）中观方面3）微观方面2. 园区运营的目标1）为客户做贡献2）为企业创收益3）为园区增效益3. 园区运营面临的主要问题1）管理体制2）政策措施3）融资渠道4）专业人才二、园区运营的三个层次1. 基础性服务及收益1）物业服务2）生活服务3）咨询服务2. 生产性服务及收益1）市场服务2）技术服务3）产学研服务3. 战略性服务及收益1）企业孵化服务2）金融服务3）产业投资服务三、园区运营体系建设（案例讲解）1. 管理体系1）组织构成2）管理流程3）制度体系2. 服务体系1）体系构成2）服务内容3. 智慧化（数字化）1）运营管理2）运营服务3）智慧化园区建设四、园区运营策略1. 品牌策略1）品牌解构2）品牌塑造3）品牌营销2. 专业特色策略1）聚焦特色化产业2）规划特色产品形态3）形成优势产业集群3. 区域深耕策略1）选择战略发展区域2）搭建属地化组织体系3）构筑区域属地生态

• 张威：产业园区全流程操盘实务: 课程背景：产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。课程将结合实际案例，深入剖析产业园区的选址、规划、建设、招商、运营和管理等各个环节，使学员全面掌握操盘实务技能，提升在工业地产领域的专业素养。通过本课程的学习，学员将能够胜任产业园区的操盘工作，为企业创造更大的价值。在当前工业地产蓬勃发展的背景下，本课程将为学员提供宝贵的专业知识和实践经验，助力其在工业地产领域取得成功。课程目标：1、熟悉产业园区项目的商业模式，并通过案例掌握如何确立项目的商业模式2、明确产业园区项目的全流程与关键节点3、通过案例学习掌握产业园区项目投资拓展决策、规划设计的关键环节4、熟悉产业园区多元化融资渠道5、掌握产业发展（招商运营）的模式与方法课程时间：2天，6小时/天课程对象：政府机构（发改委、园区管委会、相关政府平台公司）、从事园区开发业务的国央企、园区开发商、从事园区业务的咨询机构等课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑课程大纲第一讲：产业园区发展概述一、项目商业模式1. 产业园区的概念与分类2. 常见的各种模式（案例解析）案例：ABO模式2）片区开发模式控地逻辑、投资测算案例：华夏幸福、中南高科3）开发销售模式的市场空间、投资预测案例：联东U谷4）产业运营投资模式市场现状及政策导向案例：张江高科5）轻资产模式市场空间、核心能力建设案例：大连亿达3. 商业模式（构成要素）4. 盈利模式（分类）5. 商业模式确立过程1）基础环境分析2）整体战略规划3）业务发展策略4）关键实施举措6. 其他转型入局企业商业模式分析案例：1）万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”新晋片区开发商2）中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”二、产业园区项目全流程1. 产业园价值链构成（波特价值链）2. 项目全流程图（案例讲解）——产业园开发运营全景图案例：开发全流程图案例：全流程主项计划模板第二讲：产业园区项目前期工作一、产业园区项目投资拓展1. 投资拓展流程全景1）运营、产研、投资、招商、设计等流程讲解2）投资决策流程表讲解2. 城市选址四维度3. 项目投资指标维度4. 投资保障1）建立投资制度2）关键节点的把控3）各部门的协调6. 投资拓展（案例解析）1）城市进入报告2）项目投决会报告3）产品定价报告与推广策略7. 其他操作细则（案例解析）1）投资协议内容细则2）标准地出让的操作细则二、产业园区项目规划设计1. 规划设计管理体系2. 规划设计全流程1）全流程图2）规划设计步骤3）各阶段目标4）强排及概念方案前置条件3. 产品定位与产品线（案例解析）1）产品定位标准2）产品线分类4. 产品标准化与定制化（案例解析）1）标准化合同2）定制化合同5. 产品建造标准（案例解析）三、多元化融资1. 多元化融资原则1）投融一体化2）建融一体化3）经融一体化4）政融一体化2. 资金结构设计1）资金结构设计原则2）结构化融资模式3. 融资渠道选择1）财政支持路径2）银行支持路径3）非银金融机构路径4. 资本运作与退出机制设计1）资产证券化（ABS）2）基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）3）产业投资基金第三讲：产业园区项目招商运营一、认清自身情况1. 产业载体的分类（重点是产业园区）2. 认清公司1）公司的基本情况2）公司商业模式3）产业园区盈利模式3. 认清产品（服务）1）认清产品的内容2）产品（线）案例3）传统产业园区存在的问题二、明确客户需求1. 政府需求1）政府需求阶段变化2）对业务的影响3）标准地出让及案例4）投资协议（入园协议）案例2. 企业需求1）产业载体方面2）运营服务方面3. 产品竞争优势1）如何了解竞争对手2）竞争对手分析（结合企业案例）3）竞品分析4. 客户画像1）客户画像维度2）客户画像案例三、找准方向路径（产业招商）1. 产业规划1）产业规划研究体系2）产业规划的步骤3）产业规划报告4）产业图谱及案例5）招商地图2. 产业招商1）招商全流程管理2）创新招商方式3）招商推广（渠道）4）产业招商节奏四、做好支持服务1. 园区运营1）园区运营的定义（宏观、中观、微观三个方面）2）园区运营的目标3）园区运营从商业模式开始4）开发过程中的运营思维2. 园区运营的三个层次1）基础性服务（物业、生活服务等）2）生产性服务（市场、技术服务等）3）战略性服务（孵化、产业投资等）3. 园区运营体系建设1）管理体系2）服务体系3）智慧化（数字化）4. 园区运营园区运营策略1）品牌策略2）专业特色策略3）区域策略4）未来发展方向

• 张威：产业园区发展模式与战略: 课程背景：随着我国经济结构的调整和产业升级的推进，产业地产逐渐成为经济发展的重要支撑。然而，在产业地产的发展过程中，面临着诸多挑战，如土地资源的紧缺、产业结构的调整以及市场竞争的加剧等。为了应对这些挑战，编制产业地产战略规划变得尤为重要。本课程将重点探讨如何制定科学合理的产业地产战略规划，以推动产业园区的可持续发展，促进区域经济的繁荣。课程收益：1、明确公司及产业园区制定发展模式和战略的重要性2、洞悉产业地产目前的基础环境3、熟悉产业地产的产品业态和开发模式4、学会分析行业领先企业的成功经验和内部资源的优势与不足5、学会如何制定本企业的发展模式和发展战略6、学会制定保障战略实现产业园区的长期可持续发展的技巧课程时间：2天，6小时/天课程对象：政府机构（发改委、园区管委会、相关政府平台公司）、从事园区开发业务的国央企、园区开发商、从事园区业务的咨询机构等课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑课程大纲导入：园区发展模式与战略的重要性第一讲：产业环境分析一、外部环境分析1. 产业发展背景1）中国已经成为世界工厂2）产业立国成为基本国策3）中国产业向中高端、高附加值转型升级2. 政府方面需求变化1）产业、固投、税收、就业等需求变化2）规划与招商能力、政策及资金等问题3. 产业方面发展分析1）传统产业发展现状、产业布局、产业集群分布2）战略新兴产业市场空间、发展机遇、区域分布二、产业地产发展分析1. 发展历程（功能单一的产业园向现代化综合功能区、产城融合方向转型）1）80年代，1.0版，招商蛇口工业园“三来一补2）90年代，2.0版，苏州工业园“92南巡、制造为主、科技创新”3）00年代，3.0版，上海青浦工业区“一园三区”、青浦新城融合发展产城融合示范区、二次开发4）10年代，4.0版，产城融合、智慧、低碳等方面的探索2. 发展现状3. 价值链分析（波特价值链）4. 产品业态1）产业新城2）产业小镇3）专业产业园区4）产业综合体5. 产业园区典型模式分析典型案例：ABO模式1）片区开发模式控地逻辑、投资测算2）开发销售模式的市场空间、投资预测3）产业运营投资模式市场现状及政策导向4）轻资产模式市场空间、核心能力建设第二讲：对标企业研究（若干代表性企业）一、产业新城代表企业案例：华夏幸福的发展历程、模式创新、环京布局、核心能力、业务问题案例：中南高科的联东班底团队、综合服务片区开发商的业务模式、存在问题二、专业产业园区代表企业案例：普洛斯的物流地产业务、基金操盘核心能力、商业运作模式2. 联东U谷的起步模板历程、厂房为主的业务选择、存在问题三、产业投资代表企业案例：张江高科“园区投行、房东+股东”的核心能力、发展布局及问题四、轻资产运营代表企业案例：大连亿达在“信息产业、外包为王”中的民营专业园区发展历程、核心能力及问题案例：天安数码的片区开发商业务模式、金融助力核心能力、深港合资的布局五、其他转型入局企业案例：2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋片区开发商案例：2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”第三讲：整体战略规划一、战略规划的方法及工具1. 战略规划的方法2. 战略规划综合应用工具1）安德鲁的SWOT分析2）基于产业分析的波特价值链3）波士顿矩阵4）商业模式画布5）麦肯锡7S模型二、内部资源能力评估（SWOT分析）1. 优势：企业背景、业务基础、区域地缘优势、团队组成、招商运营等2. 劣势：市场拓展、产品研发、资源整合、业务链条、融资等三、业务模式的确定1. 相关模式对比：市场空间、竞争强度、获利水平2. 内部资源能力匹配度3. 业务组合及定位（波士顿矩阵）4. 资本市场要求5. 战略发展蓝图6. 战略发展节奏四、五年战略目标1. 测算逻辑2. 基础目标——分解任务目标及测算3. 挑战目标第四讲：业务发展策略与保障一、布局策略1. 整体布局策略1）全国布局策略2）区域布局策略2. 布局发展节奏3. 业务拓展模式二、产业策略1. 整体产业策略2. 区域产业策略3. 核心区域策略三、产品策略1. 产品业态类型与发展节奏2. 产品线与建造标准（产品细分）四、核心能力构建1. 内部资源能力回顾2. 研发能力构建1）智库建设2）核心内容数据库建设3）标准化研究体系3. 拓展能力构建（投资能力）1）投资标准设定2）投拓程序分解4. 高周转能力构建1）打造财务为核心的大运营体系2）明晰项目投资决策流程3）项目投资决策标准化5. 招商能力构建1）招商体系建设2）大数据招商3）招商节点的把控6. 运营能力构建1）八大服务平台为基础的产业服务2）加强投孵一体化的核心能力3）多部门联动的投资流程体系五、协同机制1. 内部协同机制1）与集团合作，土地储备项目储备2）与集团金融版块合作，拓宽融资及产业运营投资的途径3）与集团其他单位合作，资源共享2. 外部协同机制1）建立与大企业、行业联盟、协会的合作桥梁，寻求产业拓地的合作机会2）与各级政府充分合作，寻求土地、产业的合作机会六、关键实施举措1. 股权架构设置（投资者关系）1）股权架构、融资和资金使用等方面构建防火墙机制2）存量项目与新增项目分类运作2. 组织发展规划1）根据产业体系与业务体系设计组织架构2）组织架构多层级发展3. 人才发展规划1）打造人才核心竞争力计划4. 资金需求5. 信息化——建设信息化大数据平台6. 体制创新1）股权激励制度设计2）员工共享计划3）超额激励措施7. 资本市场1）上市财务对比2）孵化上市计划

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