张威：产业园区全流程操盘实务

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课程概要

培训时长 : 2天

课程价格 : 扫码添加微信咨询

课程分类 : 流程管理

课程编号 : 19985

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适用对象

政府机构（发改委、园区管委会、相关政府平台公司）、从事园区开发业务的国央企、园区开发商、从事园区业务的咨询机构

课程介绍

课程背景：

产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。课程将结合实际案例，深入剖析产业园区的选址、规划、建设、招商、运营和管理等各个环节，使学员全面掌握操盘实务技能，提升在工业地产领域的专业素养。

通过本课程的学习，学员将能够胜任产业园区的操盘工作，为企业创造更大的价值。在当前工业地产蓬勃发展的背景下，本课程将为学员提供宝贵的专业知识和实践经验，助力其在工业地产领域取得成功。

课程目标：

1、熟悉产业园区项目的商业模式，并通过案例掌握如何确立项目的商业模式

2、明确产业园区项目的全流程与关键节点

3、通过案例学习掌握产业园区项目投资拓展决策、规划设计的关键环节

4、熟悉产业园区多元化融资渠道

5、掌握产业发展（招商运营）的模式与方法

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：政府机构（发改委、园区管委会、相关政府平台公司）、从事园区开发业务的国央企、园区开发商、从事园区业务的咨询机构等

课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑

课程大纲

第一讲：产业园区发展概述

一、项目商业模式

1. 产业园区的概念与分类

2. 常见的各种模式（案例解析）

案例：ABO模式

2）片区开发模式控地逻辑、投资测算

案例：华夏幸福、中南高科

3）开发销售模式的市场空间、投资预测

案例：联东U谷

4）产业运营投资模式市场现状及政策导向

案例：张江高科

5）轻资产模式市场空间、核心能力建设

案例：大连亿达

3. 商业模式（构成要素）

4. 盈利模式（分类）

5. 商业模式确立过程

1）基础环境分析

2）整体战略规划

3）业务发展策略

4）关键实施举措

6. 其他转型入局企业商业模式分析

案例：

1）万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”新晋片区开发商

2）中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”

二、产业园区项目全流程

1. 产业园价值链构成（波特价值链）

2. 项目全流程图（案例讲解）

——产业园开发运营全景图

案例：开发全流程图

案例：全流程主项计划模板

第二讲：产业园区项目前期工作

一、产业园区项目投资拓展

1. 投资拓展流程全景

1）运营、产研、投资、招商、设计等流程讲解

2）投资决策流程表讲解

2. 城市选址四维度

3. 项目投资指标维度

4. 投资保障

1）建立投资制度

2）关键节点的把控

3）各部门的协调

6. 投资拓展（案例解析）

1）城市进入报告

2）项目投决会报告

3）产品定价报告与推广策略

7. 其他操作细则（案例解析）

1）投资协议内容细则

2）标准地出让的操作细则

二、产业园区项目规划设计

1. 规划设计管理体系

2. 规划设计全流程

1）全流程图

2）规划设计步骤

3）各阶段目标

4）强排及概念方案前置条件

3. 产品定位与产品线（案例解析）

1）产品定位标准

2）产品线分类

4. 产品标准化与定制化（案例解析）

1）标准化合同

2）定制化合同

5. 产品建造标准（案例解析）

三、多元化融资

1. 多元化融资原则

1）投融一体化

2）建融一体化

3）经融一体化

4）政融一体化

2. 资金结构设计

1）资金结构设计原则

2）结构化融资模式

3. 融资渠道选择

1）财政支持路径

2）银行支持路径

3）非银金融机构路径

4. 资本运作与退出机制设计

1）资产证券化（ABS）

2）基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）

3）产业投资基金

第三讲：产业园区项目招商运营

一、认清自身情况

1. 产业载体的分类（重点是产业园区）

2. 认清公司

1）公司的基本情况

2）公司商业模式

3）产业园区盈利模式

3. 认清产品（服务）

1）认清产品的内容

2）产品（线）案例

3）传统产业园区存在的问题

二、明确客户需求

1. 政府需求

1）政府需求阶段变化

2）对业务的影响

3）标准地出让及案例

4）投资协议（入园协议）案例

2. 企业需求

1）产业载体方面

2）运营服务方面

3. 产品竞争优势

1）如何了解竞争对手

2）竞争对手分析（结合企业案例）

3）竞品分析

4. 客户画像

1）客户画像维度

2）客户画像案例

三、找准方向路径（产业招商）

1. 产业规划

1）产业规划研究体系

2）产业规划的步骤

3）产业规划报告

4）产业图谱及案例

5）招商地图

2. 产业招商

1）招商全流程管理

2）创新招商方式

3）招商推广（渠道）

4）产业招商节奏

四、做好支持服务

1. 园区运营

1）园区运营的定义（宏观、中观、微观三个方面）

2）园区运营的目标

3）园区运营从商业模式开始

4）开发过程中的运营思维

2. 园区运营的三个层次

1）基础性服务（物业、生活服务等）

2）生产性服务（市场、技术服务等）

3）战略性服务（孵化、产业投资等）

3. 园区运营体系建设

1）管理体系

2）服务体系

3）智慧化（数字化）

4. 园区运营园区运营策略

1）品牌策略

2）专业特色策略

3）区域策略

4）未来发展方向

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• 张威：产业园区发展模式与战略: 课程背景：随着我国经济结构的调整和产业升级的推进，产业地产逐渐成为经济发展的重要支撑。然而，在产业地产的发展过程中，面临着诸多挑战，如土地资源的紧缺、产业结构的调整以及市场竞争的加剧等。为了应对这些挑战，编制产业地产战略规划变得尤为重要。本课程将重点探讨如何制定科学合理的产业地产战略规划，以推动产业园区的可持续发展，促进区域经济的繁荣。课程收益：1、明确公司及产业园区制定发展模式和战略的重要性2、洞悉产业地产目前的基础环境3、熟悉产业地产的产品业态和开发模式4、学会分析行业领先企业的成功经验和内部资源的优势与不足5、学会如何制定本企业的发展模式和发展战略6、学会制定保障战略实现产业园区的长期可持续发展的技巧课程时间：2天，6小时/天课程对象：政府机构（发改委、园区管委会、相关政府平台公司）、从事园区开发业务的国央企、园区开发商、从事园区业务的咨询机构等课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑课程大纲导入：园区发展模式与战略的重要性第一讲：产业环境分析一、外部环境分析1. 产业发展背景1）中国已经成为世界工厂2）产业立国成为基本国策3）中国产业向中高端、高附加值转型升级2. 政府方面需求变化1）产业、固投、税收、就业等需求变化2）规划与招商能力、政策及资金等问题3. 产业方面发展分析1）传统产业发展现状、产业布局、产业集群分布2）战略新兴产业市场空间、发展机遇、区域分布二、产业地产发展分析1. 发展历程（功能单一的产业园向现代化综合功能区、产城融合方向转型）1）80年代，1.0版，招商蛇口工业园“三来一补2）90年代，2.0版，苏州工业园“92南巡、制造为主、科技创新”3）00年代，3.0版，上海青浦工业区“一园三区”、青浦新城融合发展产城融合示范区、二次开发4）10年代，4.0版，产城融合、智慧、低碳等方面的探索2. 发展现状3. 价值链分析（波特价值链）4. 产品业态1）产业新城2）产业小镇3）专业产业园区4）产业综合体5. 产业园区典型模式分析典型案例：ABO模式1）片区开发模式控地逻辑、投资测算2）开发销售模式的市场空间、投资预测3）产业运营投资模式市场现状及政策导向4）轻资产模式市场空间、核心能力建设第二讲：对标企业研究（若干代表性企业）一、产业新城代表企业案例：华夏幸福的发展历程、模式创新、环京布局、核心能力、业务问题案例：中南高科的联东班底团队、综合服务片区开发商的业务模式、存在问题二、专业产业园区代表企业案例：普洛斯的物流地产业务、基金操盘核心能力、商业运作模式2. 联东U谷的起步模板历程、厂房为主的业务选择、存在问题三、产业投资代表企业案例：张江高科“园区投行、房东+股东”的核心能力、发展布局及问题四、轻资产运营代表企业案例：大连亿达在“信息产业、外包为王”中的民营专业园区发展历程、核心能力及问题案例：天安数码的片区开发商业务模式、金融助力核心能力、深港合资的布局五、其他转型入局企业案例：2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋片区开发商案例：2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”第三讲：整体战略规划一、战略规划的方法及工具1. 战略规划的方法2. 战略规划综合应用工具1）安德鲁的SWOT分析2）基于产业分析的波特价值链3）波士顿矩阵4）商业模式画布5）麦肯锡7S模型二、内部资源能力评估（SWOT分析）1. 优势：企业背景、业务基础、区域地缘优势、团队组成、招商运营等2. 劣势：市场拓展、产品研发、资源整合、业务链条、融资等三、业务模式的确定1. 相关模式对比：市场空间、竞争强度、获利水平2. 内部资源能力匹配度3. 业务组合及定位（波士顿矩阵）4. 资本市场要求5. 战略发展蓝图6. 战略发展节奏四、五年战略目标1. 测算逻辑2. 基础目标——分解任务目标及测算3. 挑战目标第四讲：业务发展策略与保障一、布局策略1. 整体布局策略1）全国布局策略2）区域布局策略2. 布局发展节奏3. 业务拓展模式二、产业策略1. 整体产业策略2. 区域产业策略3. 核心区域策略三、产品策略1. 产品业态类型与发展节奏2. 产品线与建造标准（产品细分）四、核心能力构建1. 内部资源能力回顾2. 研发能力构建1）智库建设2）核心内容数据库建设3）标准化研究体系3. 拓展能力构建（投资能力）1）投资标准设定2）投拓程序分解4. 高周转能力构建1）打造财务为核心的大运营体系2）明晰项目投资决策流程3）项目投资决策标准化5. 招商能力构建1）招商体系建设2）大数据招商3）招商节点的把控6. 运营能力构建1）八大服务平台为基础的产业服务2）加强投孵一体化的核心能力3）多部门联动的投资流程体系五、协同机制1. 内部协同机制1）与集团合作，土地储备项目储备2）与集团金融版块合作，拓宽融资及产业运营投资的途径3）与集团其他单位合作，资源共享2. 外部协同机制1）建立与大企业、行业联盟、协会的合作桥梁，寻求产业拓地的合作机会2）与各级政府充分合作，寻求土地、产业的合作机会六、关键实施举措1. 股权架构设置（投资者关系）1）股权架构、融资和资金使用等方面构建防火墙机制2）存量项目与新增项目分类运作2. 组织发展规划1）根据产业体系与业务体系设计组织架构2）组织架构多层级发展3. 人才发展规划1）打造人才核心竞争力计划4. 资金需求5. 信息化——建设信息化大数据平台6. 体制创新1）股权激励制度设计2）员工共享计划3）超额激励措施7. 资本市场1）上市财务对比2）孵化上市计划

• 张威：TOD站城一体化(片区）开发要点: 课程背景：理解TOD（交通导向开发）理念及其在城市发展中的作用。站城一体化的基本概念，通过一体化开发实现片区的发展。将TOD理念融入区域发展战略，以实现区域内的可持续发展为目标，制定相应的政策和措施，推动城市群、都市圈等区域的一体化发展。城市建设发展TOD理念贯彻始终，从策划——规划——设计——实施的无缝衔接，促进城市的高质量发展。以TOD开发模式，融入项目全流程投融资发展体系。通过TOD项目成功案例，分析其成功因素，总结经验教训，为项目实施过程中可能遇到的问题及解决方案。研判TOD未来发展趋势，更好地推进站城一体化发展。本课程旨在帮助学员全面理解和掌握站城一体化片区开发的理论知识和实践技能，以TOD理念贯穿片区开发领域的工作和区域发展奠定坚实的基础。课程收益：1、明晰TOD开发提出的背景，掌握TOD特征和发展历程2、掌握站城一体化开发的模式选择3、掌握片区开发全流程操作方法4、掌握片区开发投融资规划的内容和方法5、掌握土地整理、开发建设、招商引资、园区运营等实际操作技能，能够有效推动片区开发的实施6、熟悉片区开发国内典型案例，掌握操作要点课程时间：2天，6小时/天课程对象：政府机构（发改委、金融办、园区管委会、相关政府平台公司）、建筑施工企业、从事开发业务的国央企、房地产开发商、银行、证券公司、保险公司、信托公司课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑课程大纲第一讲：TOD发展现状与挑战一、TOD的发展1. TOD在国内外的发展与实践1）日本东京TOD模式特点、典型案例、经验借鉴2）新加坡TOD模式特点、典型案例、经验借鉴3）香港TOD模式“轨道+物业”轨道交通运营和物业开发全盈利4）成都TOD城市模式打造“轨道+物业+产业”整体解决方案2. TOD模式的四个层级层级一：综合交通枢纽层级二：大片区综合开发（高铁新城、轨道新城）层级三：轨道城市（TOD城市）层级四：交通引导的区域经济一体化3. 国内TOD项目类型（案例解析）1）场站上盖房地产、商办项目案例：成都首个上盖项目（成都TOD十里风和）2）地下/桥下空间开发3）站点周边综合开发4）高铁TOD开发案例：苏州高铁新城二、近年国内企业TOD（案例解析）1. 典型房企TOD模式1）龙湖集团TOD项目、产品线、区域布局分析，重庆沙坪坝TOD综合体2）绿地控股TOD项目区域布局、“绿地城际空间站”产品、涪陵高铁新城2. 典型建设企业TOD模式1）中交温州高铁新城，200亿投资的PPP项目2）中国中铁雄安高铁新区3）中国铁建东莞虎门站TOD项目4）中国建筑东莞滨海湾站TOD项目3. TOD项目存在问题及难点三、我国TOD相关政策及项目动态1. 国家层面，积极推动重点城市群、都市圈交通一体化的建设1）《国家综合立体交通网规划纲要》2）成渝地区、长三角地区交通规划2. 地方层面1）广州、成都、杭州、郑州、东莞、苏州、佛山和南通等8个城市出台TOD相关政策2）多地出台十四五交通规划、都市圈规划以及国土空间规划均提出支持“站城一体”开发3. TOD项目政策趋势1）强调产城融合发展模式2）鼓励开发强度适度集中3）支持铁路项目综合开发4）注重与城市更新的融合5）都市圈、四网融合TOD4. TOD项目动态1）轨交获批情况2）行业发展动态3）TOD企业动态第二讲：TOD站城一体化开发流程要点一、顶层设计1. 路地相关政策机制创新1）土地政策机制，土地混合使用和综合开发、分层开发、高强度开发等2）建立健全激励机制和约束条件、风险分担、利益共享以及争议解决机制——铁总、省铁投、轨道公司情况及利益诉求——地方政府（市区两级）情况及利益诉求——开发商参与情况及利益诉求3）明确综合一体化开发的全环节操作与审批流程2. 一体化规划建设，开发方案动态优化1）加强衔接铁路及涉铁技术2）规划衔接、规划深度与轨道（铁路）建设对应3）交通设计及站城融合问题3. 投融资及参与主体模式设计1）四级开发组合的商业模式2）匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等）3）设计资金结构，多元化融资4. TOD项目新技术与工具1）数据分析与运用2）3D模型、BIM技术3）智能交通系统与技术二、立项阶段任务及重点（案例讲解）1. 前期孵化1）调研考察，战略合作2）多主体合作模式（投资建设主体、管理协调主体、运营管理主体）2. 立项准备1）项目选址2）交通模拟及评价3）工程可行性方案3. 规划方案1）空间概念方案2）一体化商业计划——片区一体化提升和周边片区的价值挖掘——物业业态商业策划3）规划设计方案及优化三、建设实施阶段操作要点1. 建设阶段问题及操作要点1）前期开发，落实土地指标2）财务资金，拓展融资渠道3）合约法务，精细化工程管理4）规划设计，加强设计协同支撑5）风险管控，强化合法合规性2. 运营实施问题及要点1）招商落地2）运营管理——物业管理——商业运营策略——社区服务与活动组织3）项目回款还款方面第三讲：TOD站城一体化操作重点一、开发策略（制定滚动开发计划）1. 环境审视2. 总体开发目标3. 三年开发策略1）城市发展策略2）产业发展策略3）资源保障策略4. 一图一表5. 投资分析与经济计量二、产业导入1. 产业规划内容（案例讲解）1）产业体系与定位（四维度）2）产业空间与功能结构3）产业规划与定位成果2. 产业招商（四步法）第1步：认清自身情况第2步：明确客户需求第3步：找准渠道路径第4步：做好支持服务3. 保障措施1）党建引领，政企合作联盟2）支撑平台（金融、产服）

• 张威：EOD项目操作实务: 课程背景：EOD（Ecology-Oriented Development）模式是以生态文明思想为引领，以可持续发展为目标，以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。生态环境导向的开发模式（简称EOD模式）是在中国经济高质量发展形势下的必然选择，也将是未来主流的开发趋势。只有坚持生态优先，将生态保护治理与资源、产业融合考虑，才能实现区域的可持续发展。本课程中的EOD项目对操作项目的企业来说，不仅有助于实现生态和经济的双赢，还能推动企业产业升级和转型，拓宽资金来源和降低融资风险，增强企业的社会责任感和形象，以及促进可持续发展。课程目标：1、明晰EOD项目提出的背景和意义，顺应国家发展要求2、深入理解EOD模式内涵及政策要求，判断是否属于企业业务范围3、熟悉EOD项目实施主体及实施模式，选择适合企业的实施模式4、掌握EOD项目策划内容及方法，明确项目的具体建设内容与投资规模5、掌握EOD项目操作的全流程，确保目标的达成课程时间：1天，6小时/天课程对象：政府机构（发改委、园区管委会、相关政府平台公司）、金融机构、从事EOD项目开发业务的国央企、从事EOD业务的咨询机构等课程方式：实战讲授+案例分析+模式解析+课程答疑课程大纲第一讲：EOD模式系统认知一、认识EOD模式1. 生态文明建设1）美丽中国2）践行两山论3）生态产业化2. 发展模式转变1）政府投资向社会资本投资转变2）投资增值模式向运营模式转变3. 城镇化高质量发展1）城镇化建设投资引发地方政府隐形债务危机2）政府预算收支过度依赖土地财政二、EOD模式核心1. 模式的三大要点1）平衡经济发展与环境保护2）提升生态建设效益3）绿色高质量发展2. 三层结构1）生态修复与环境保护2）生态系统和生态网络重构3）产城融合系统构建三、EOD模式基本要求与政策依据1. 《关于生态环境领域进一步深化“放管服”改革，推动经济高质量发展的指导意见》2. 《关于支持服务民营企业绿色发展的意见》3. 《关于扩大战略性新兴产业投资培育壮大新增长点增长极的指导意见》4. 《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目的通知》5. 《生态环保金融支持项目储备库入库指南（试行）》6. 《生态环境导向的开发（EOD）项目实施导则（试行）》第二讲：EOD项目策划一、环境治理项目1. 环境问题的识别与成因分析1）分析突出和急迫的环境问题2）准确分析问题成因3）详细数据支撑2. 从八大类范围筛选项目1）大气污染防治2）水生态环境保护3）重点海域综合治理4）土壤污染防治5）农业农村污染治理6）固废处理处置及资源综合利用7）生态保护修复8）其它环境治理3. 排除不支持入库的项目1）企业自行治理责任的环保项目2）城镇两污项目3）单纯的水利项目4）生态环境监测监管能力建设、楼堂馆所项目5）生态环境调查评估项目二、产业反哺项目1. 产业选择路径1）做强优势特色产业链条，做大产业附加值2）社会资本方带入或意向选定的产业2. 可选择项目1）生态农业、林下经济、经济作物种植、生态旅游、医疗康养、休闲娱乐、文化创意等生态环境依赖型产业2）数字经济、洁净医药、精密仪器等生态环境敏感型产业3）高新技术创新创业等人才聚集型产业4）在沙漠、戈壁、荒漠等区域发展光伏、种植养殖与加工等复合型产业3. 不支持入库项目1）不符合国家和地方市场准入要求及应对气候变化等相关政策要求的产业2）“两高一低”项目（高耗能、高排放、低水平）3）环境影响和风险较大的项目及产业园区建设三、项目关联度与聚集度1. 项目关联度1）生态环境治理项目与关联产业项目空间临近2）生态环境治理项目与关联产业项目形成上下游产业关系3）项目选址的总体分布要聚焦4）各类子工程的用地面积要明确2. 项目聚集1）聚集1-2个生态环境要素类型2）项目边界清晰，整合度佳3）项目布局集中，基础好四、项目分期实施1. 分期计划1）要紧的环境项目和收益高的产业项目列入一期2）各期达到自平衡2. 还款周期1）农业项目一般12年2）环保类项目12年—20年第三讲：EOD项目实施主体及实施模式一、实施主体合规性1. 不能以政府授权的方式来确定2. 一般采用竞争性磋商方式依法合规确定二、实施主体架构及融资要求（贷款主体）1. 资本金要求1）注册资本金占总投资20%-30%2）项目资本金以货币资金为主3）以资产入股要求资产对项目有效益2. 政府控股公司1）注册资金要求实缴2）以货币资金为主，如果用土地入股，需要在二级市场变现之后以货币资金入股3. 社会资本方1）(申报阶段）明确股权比例等合作内容2）(贷款阶段）明确投资金额、股权比例等要件内容4. 基金公司1）(申报阶段）明确股权比例、退出方式等合作内容2）(贷款阶段）通过协议明确基金的投资金额、股权比例、退出方式等要件内容三、实施模式1. PPP模式2. A+EPC+O模式3. 流域治理+片区开发模式4. 产业基金模式5. 专项债模式第四讲：EOD项目全生命周期开发建设运营体系一、项目立项1. 项目包装和谋划2. 项目可行性研究报告编制1）环境治理类项目可研2）产业类项目可研3. 项目审批手续二、项目入库1. 项目实施方案编制2. 专家咨询1）环保类专家2）产业类专家3）金融类专家3. 项目申报1）形式审查2）省厅预审3）金融机构预审4）省厅综合评审5）生态环境部综合评审三、项目公司成立1. 项目实施公开招标2. 引入投资建设人3. 确定合法投资建设主体四、项目投融资服务1. 政策性资金争取2. 金融机构对接3. 银行贷款落地五、项目工程建设1. 生态环境治理工程2. 基础设施建设工程3. 公共服务配套工程六、项目产业开发1. 产业资源导入2. 一二三产融合3. 产业生态构建七、项目运营管理1. 资产全生命周期管理2. 品牌推广与渠道建设3. 长期运营维护八、项目移交1. 股权转让2. 特许经营权到期退出3. 资产证券化案例解析：EOD项目——澄江EOD项目、略阳EOD项目

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