蒲雁：全面解析房地产开发投融资与运营管理

课程背景：

中国房地产行业全面进入租购并举时代，刚需和改善类需求成为市场主导，投资需求极具收缩，目前中国房地产行业处于总量收缩背景下的去库存阶段，消费者愿意继续为高品质产品买单的房企才是真正能在这个市场下生存竞争长久的房企，同时，土地财政模式将逐步转型，尽管短期内土地财政无法通过其他模式替代，但房地产行业脱离“高负债，高杠杆，高周转”模式并走入新发展模式已势在必行。

   很多房企在这一轮经济下行及疫情三年的洗牌后倒下，房地产行业经营面临巨大挑战和困境，新形势新环境下企业需要不断寻求更加优化的投资策略，更好的产品能力，从而做出更好的项目，牢固树立自身品牌，应对未来不断变幻的市场机遇和挑战。

本课程《全面解析房地产开发投融资与运营管理》主要分析当前房地产行业发展趋势，深度解析近期问题和措施，对于投资，融资，风险管理，运营管理分别从策略，方法，实操案例等多维度进行剖析和探讨，进而提高学员在投资项目方面的专业知识和技能；增强学员的投融资能力，以支持投资决策；提升学员在项目过程中的研判能力和风险控制水平，同时针对房地产项目运营管理也有系统性的学习和思考。

课程收益：

■通过学习，从思维方式到落地让学员全面了解当前房地产行业发展趋势；

■通过深度学习房地产行业投资分析工具和投资策略，建立系统的投融资体系和应用；

■通过专业工具训练让企业深入思考自己企业的投融资管理和风险防范的问题和解决办法；

■通过实操了解到典型案例下的运营管理体系化流程和效益评价，优化企业的运营能力；

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：各地城投公司高管、企业投资条线人员、房地产企业上下游公司的投融资运营相关人员等

课程方式：专业内容讲授+案例剖析+情景学习

课程大纲

第一讲： 当前房地产行业发展趋势深度解析

一、政策研究：力度加大，效果渐显

1.7月24日中央定调后政策变化：监管部门支持政策频出，迎来政策底

2.地方政策落地情况及政策效果评估： 认房不认贷，取消限购限售，市场修复

3.整体市场：政策效果尚不明显，短期市场有望逐渐筑底

二、风险化解：成效已现，任重道远

1.风险出清进展：房企违约，多家退市，风险出清在加速

2.风险化解方式: 债务重组，项目盘活，促销，恢复经营

三、市场研判：供求变化，分化加剧

1.供求新变化：供不应求明显缓解，稳规模，提品质

2.行业分化加剧：优势地区仍有空间，改善型需求为关键支撑

3.市场展望：短期逐渐趋稳，两三年内销售规模提升

四、趋势分析：稳定预期，升级发展

1.稳定预期：全力保交付，坚定市场信

2.升级发展：战略上重视经营服务，提高经营性收入占比

实操演绎：某头部房企集团合适资源配置布局自持房产，服务，科技等业务赛道

第二讲：房地产开发投资实务

一、投资方向：去哪里投资买地？

1.坚定3-5线市场：竞争优势，资源优势，教育优势，

2.深耕片区及垄断市场：战略布局，投资先行，多种拿地方式，

3.纵深布局周边市场：敢于垄断，纵深发展，

4.旧改或布局1-2线城市：近郊策略，聚焦客户，针对产品，

5.前置收购成功项目：策略前置，标杆借鉴，产品针对性，品牌

二、投资理念：买什么样的地？

1.主要收益指标：全部投资收益指标，本金投资收益指标，各个投资方资本金收益指标

2．测算方法：NPV净现值法，财务内部收益率，投资回收期

3.静态回报：净利率，专注点（售价，成本，大宗资产，溢价）

4．动态回报：年化自有资金回报率，关注点（净利率，地货比，杠杆，占用时间）

三、投资模式：什么方式买地？

1.一级市场：旧改，产业地产，一二级联动，

2.二级市场：招拍挂，收并购，联营开发，代建代管，

3.招拍挂原则：双红线，售价不预期，利润平衡，

4.收并购原则：算大账，股权结构，自有资金收益，开发经营管理，

四、投资综合评价

1.投资方案比选：独立型方案，互斥型方案

2.参数考量：时间类参数，融资相关参数，收益相关指标，评价标准类指标

案例分析：某头部房企集团区域公司投资战略详细解析

第三讲： 房地产投资风险管理

1. 房地产行业风险概述

1.法律风险

2.战略风险

3.市场风险

4.财务风险

5.运营风险

二、房地产投资主要风险

1.收购类型的风险：资产收购，股权收购，

2.转让类型的风险：增资扩股，阶段性股权融资，商品房包销，建设承包，

3.合作类型的风险：共同成立项目公司，联合建设，参建，

三、房地产投资风险应对措施

1.尽职调查：财务尽调，法律尽调，

2.对赌机制：门槛收益约定，股份回购，

3.其他风险：规划变更，拆迁，税务，政策变化，合作方，

4.当前房地产行业纾困的风险：集中暴雷，破产重组，项目清算

实操演绎： 某头部房企集团破产重组解析

第四讲： 房地产融资分析及展望

一、当前房地产融资宏观分析

1.房地产融资“三支箭“实际落地情况

2.主流金融机构对当下房企资金投放情况

3.外资集体撤退

4.不良项目处置和纾困融资情况

二、主要金融机构对房地产融资详细解析

1.银行：趋于谨慎，响应政策，支持实体

2.信托：风险处置，分类实施，寻求转型

3.保险资管：紧跟政策，寻求稳健，门槛难攀

4.保理及融资租赁：从严监管，防范风险，促进规范

5.私募基金：风险清理，监管趋严，回归本源

6.不良资产管理公司：回归本源，严选项目，助力纾困

7.外资机构：顾虑重重，谨慎投资，注重质量

三、房地产融资的机会与展望

1.资产证券化：ABS，CMBS等

2. REITs与Pre-REITs

3. 分拆上市：物业管理分拆上市，轻资产运营

实操演绎：华泰银泰城CMBS 7.7亿元发行全流程解析

第五讲： 房地产运营管理实操

一、运营管理三个重要定位

1.经营业态组合及经营目标的确立

2.物业开发价值目标的确立

3.投入产出目标的确立

二、运营管理全流程解析

1.项目来源：

1）重资产：新增租赁用地，集体用地，存量改造，已有资产

2）轻资产：租赁

2.设计装修：

1）标准化; 节约装配时间，加速扩张

2）多产品线：覆盖客群，提升坪效

3）集采：节约成本

3.营销：

1）多媒体营销：直播，流量端口导入，

2）平台合作：平台合作引流，降低营销成本

3）线下活动：集市，品牌活动，

4.运营：

1）标准化服务：提高租金溢价

2）平台化服务：引入第三方合作，收取合作收益

3）系统平台：提升运营效率，节约成本

5.退出：

1）重资产：项目出售

2）轻资产：租约到期

三、运营管理财务效益评价

1.收入端：

售价，租金，出租率，租金增长率，开业时间，押金，保证金，收租损失，空置率，优惠期，

2.成本端：运营成本，税费，维修费用，财务费用，资产折旧假设，

3.融资端：融资类型，融资额度，贷款利率，期限，进出时点

4.财务评价指标：运营第N年EBITDA ,回正周期，自由资金回报率，杠杆前后IRR

实操演绎：某房企区域公司工业园改造项目运营分析深度解读