胡冬梅：物业公司成本管控

【课程背景】

一个物业公司要持续地发展下去，在落实收入的同时，必须要控制支出，合理运用管理费开支，控制各项费用成本，真正做到“量入为出、收支平衡”。 为确保物业公司对物业的正常维修保养，给业主（租户）提供良好的服务，物业公司需在物业管理中，合理配置人员、物料及相关设施设备，因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及设备维护及更新成本管控方面需要更加精细化，加强成本项目的性价比量化测算，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等方面。

【课程时长】

6小时

【课程大纲】

一、物业成本的构成

1、人力成本

2、物资成本

3、能耗成本

4、成本临界控制

二、物业管理的业务模式

（一）、自营方式

1、物业管理各岗位人员配置

1）、公共事务人员劳动定额

2）、保安人员劳动定额

3）、机电维修人员劳动定额

4）、清洁人员劳动定额

5）、园林绿化部人员劳动定额

（二）、出包方式

1、专项业务单一外包

2、组合外包

三、物业成本核算要求

1、成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则

2、成本子目分类

1）物业管理类成本

2）物业经营类成本

3）物业大修类成本

4）非生产经营类成本

3、主营业务成本及期间费用核算

1）主营业务成本

①“物业管理成本”

②“物业经营成本”

③“物业大修成本”

1. 其他业务支出
2. 期间费用
3. 成本精益控制方法下的核算要求
4. 物业管理成本预算
5.  

四、物业成本的管控措施

1、人力资源管理

1）提高员工工作效率

2）专业、规范的操作流程培训

3）合理、科学定员分配，落实定编定岗

①分工不分家团队合作

②实行一人多岗，一专多能、一人多用

4）技防代替人防更给力，用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。

5）增加物业管理的科技含量，增设智能化管理设施，减员增效。

6）人性化督导，调动员工积极主动性，发挥人的潜力。

7）减少人员流动率

2、物资采购管理

1）物资采购性价比控制、合理询价

2）合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。

3）降低购买价格，建立供应链资源网络，建立战略伙伴关系。

4）保证进货品质，使用后评价制度

5）严格采购验收、定期盘点制度

6）区域选定供应商评分、筛选及选定

7）招标竞价，通过竞标、竞价，降低采购成本

3、物品使用控制

1）一次性物品的标准用量控制

2）物料消耗的月底分析制度

3）建立依旧换新制度，一对一进行交换。

4）建立回收再利用制度，报废物资合理整合，重复利用

5）实现零库存或少库存，减少资金占用，回避物资积压风险

4、设施设备的维修和保养

1）物业公司设备清查制度

2）设备定期维护维修专人负责制度

3）加强日常的保养和定期检修报批制度

①日常设备专属使用人员维护评比

②做到小坏小修，随坏随修

③外部维修报批登记及配件验旧换新制度

5、能源管理（减少不必要能源浪费）

1）防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况

2）采用高效能泵体和先进变频设备节约能耗

3）培训员工节约意识，杜绝浪费现象，建立企业职工节约意识。

4）提高电能计量正确性和电费核算的准确性。

6、物业人员考核制度

1）七勤考核

①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥脑勤⑦笔勤

2）物业工作月报

五、成本控制中禁忌的矫枉过正事项

1、控制成本影响服务质量。

2、减少物品投放量。

3、只追求价格，降低产品质。

4、减少服务项目，降低服务品质。

5、控制成本，勿把设备设施提前报废，不能达到预期使用寿命。④⑤⑥⑦

　　1）制定设备维修和保养计划；

　　2）项目与工程部良好配合使计划得以落实；

　　3）杜绝提前报损，造成更大浪费；

　　4）避免设备老化、低值易耗品陈旧。