胡冬梅：房地产企业基于价值创造的财务管理

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课程概要

培训时长 : 1天

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课程分类 : 财务会计

课程编号 : 5418

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房地产业

适用对象

房地产项目策划、渠道人员、销售人员、地产营销代理公司策划、渠道人员、销售人员

课程介绍

【课程背景】

随着国内经济的持续增长，及国家相关政策出台，近几年房地产企业竞争不断加强，国内的房地产行业市场化、客户化导向不断增强，无论是企业内部资源或外部因素，均促使房地产企业特别是大中型房地产开发商面临新的环境。行业发展的黄金年代已经逐渐过去。自2020年初以来，行业先后经历新冠疫情爆发、资管新规发布（三道红线）、“两集中”政策（集中发布用地公告，集中组织出让活动）；全国房地产调控力度加大，在限购、限售、以及融资收紧的制约下，资金链紧张成为了大多数房地产企业的共同难题。

房地产开发行业周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，近几年来因为缺乏对现金流的合理管控而使企业自身陷入困境的事例普遍存在，断贷危机、崩盘退市、高额债务缠身、暴雷危机，呈现资金黑洞等，2020年至今房地产相关企业破产数量高达670多家。房地产企业现金流的风险险象环生，因此现金流管控及资金周转策略至关重要。

随着成本管理理论的不断发展，作业成本管理、战略成本管理、全面质量成本管理等理论及方法在企业经营管理等实践中得到广泛应用，企业经营者们越来越强调时间、质量和效率，成本管理必须支持这些目标，为企业创造更多的价值。各家房地产企业也认识到成本管理不是简单的成本控制和成本降低，而是需要统筹规划，促进成本损耗的价值产出最大化，积极探索基于价值提升的成本管理方法和手段。因此，需要运用战略理念整合成本管理方法,探索房地产企业成本管理中存在的问题和对解决问题的措施建议进行分析。

本课程致力于解析在新的政策及环境下房开企业构建财务战略，梳理财务管理体系，加强业财融合，防范财务风险，财务创造价值。

【课程收益】

熟悉房地产企业各个阶段的成本管控内容

站在企业战略的角度进行企业整体的成本管控

使财务预算支撑企业经营，保证战略落地实施；

有效管理财务组织，组织搭建财务共享中心，降低运行成本；

加强业财融合，解决业务部门痛点、以数据支持经营决策；

清晰的辨明企业自身优势，实施可操作行强，成功率高的并购方案；

积极开拓融资产品或非银行融资渠道；

审慎执行投资战略，支持企业可持续稳定发展。

本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

【课程时长】

12小时

【课程大纲】

一、房地产企业现行财务管理解决方法的不足

1、财务管理“被动反映型”的现象较突出，

2、“大出纳”的特点明显，预测、控制、分析等职能空白

3、财务战略实施方面五力，无工程预算和财务预算的基本机制

4、财务管理系统的统一和集中程度不足

5、缺乏统一明确的财务业务授权机制

6、资金管理多头、分散，增大了房企的管理难度和风险

二、基于价值创造的成本管理模型

1、企业的生命周期

2、房企作业成本管理的理念

1）“功能性分解”

2）业务流程之核心流程和辅助流程

3、定义作业、标准设置和作业链

1）每个作业的现状、问题、标准状态和改进措施

2）作业流标准化和制度化“标准化一实施一检查一处理”

4、公司管理流、业务流、作业流和成本流的衔接整合

三、运用标杆管理，识别成本缩减空间

1、评估成本现状

1）基于价值链分析的理念的价值创造流程可以分解

2）分析决策、设计、施工和销售阶段成本占比

2、识别成本动因

1）影响成本现状的因素

2）房地产成本所涉及的内容及影响程度

①土地、②建筑安装、③设备成本、④广告营销成本、⑤管理成本、⑥其他不可预见的财务成本

成本管理趋势由控制“成本发生”转为控制“成本形成”

1）“四控一积累”成本管控体系

①控目标、②控合同、③控执行、④控动态、 ⑤积累经验，

2）最终实现项目利润及收益的最大化。

①砍掉成本，挤出利润

②不再以控制为主，而转为以价值实现为主

四、运用价值链分析缩减成本

1、项目决策阶段的成本管理

1）项目决策的目标成本

2）决策阶段的成本系统管理意识

3）目标成本及估算的依据应规范

2、项目设计阶段的成本管理

1）三个方面做好成本规划

2）、成本策划首先要明确成本管理范围

①开发全过程

②全员参与

③全成本管理。

、成本策划的核心是控设计

①将成本前置，在设计阶段做好成本规划

②提倡价值工程，依据产品定位，合理规划产品配比

4）、控制设计的前提是打通成本与设计的壁垒

①建立产品配置标准与建造标准，打通成本和设计的专业壁垒

②在建立相应的指标标准基础上通过技术标准快速介入前端的成本管理。

项目施工阶段的成本管理
项目按工程施工顺序顺利实施
做好质量、进度和成本的协调与统一.
严密控制签署分包合同
密切关注并控制赶工申请及措施费用
关注工程洽商变更及设计变更
项目销售阶段的成本管理
销售道具成本、销售资料成本
广告成本、销售环境成本、
销售活动成本、销售人员工资及佣金
交易成本、其他费用

五、房企现金流管理优化措施

1、优化投资管理

1）加强现金流预算管理

2）要量化、细化现金流预算执行指标

3）现金流预算的执行开展绩效考核评价

2、加强存货管理

1）控制存货增量，消化存货存量，提升流动资产的周转速度

2）在当下数字化时代加强资金在各部门间的互相监控

3）提高回款能力，加强对回笼资金的管理

4）加强对应收账款的管理，跟进银行按揭放款时间

3、拓宽融资渠道

1）贷款

2）发行债券

3）中期票据

4）私募

5）证券化

6）承兑汇票

4、运用“资金池”使资金集约化管理。

1）以总公司的财务集团对其进行运营

2）是总公司的内部结算中心对其进行运营

5、基于战略目标管理现金流

1）战略目标体现现金流向

2）基于企业战略目标开展现金流管理工作

3）选择不同现金流管理策略，差异化对待不同战略价值的项目

六、房企资产运营效率的概念及其评价指标

1、资产运行效率的概念及管理的内容

1）资产运营效率

①资产利用的有效性

②资产利用的充分性

2）资产运营效率的内容

①人力资源运营效率指标

②生产资料运营效率指标

2、资产管理效率指标

1）流动资产周转率

①应收账款周转率

②存货周转率

2）固定资产周转率

3）总资产周转率

4）其他资产质量指标

①周转率②周转期

3、盈利能力指标

1）毛利率

2）净利率

3）成本费用率

4）总资产利润率

4、财务风险（偿债能力）指标

1）流动比率

2）速动比率

3）现金比率

4）资产负债率

5）权益乘数

5、综合报酬指标

1）权益报酬率

2）不良资产比率

3）资产现金回收率

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• 胡冬梅：房开企业、建筑企业的全面预算管理: 【课程背景】近年来，在宏观调控的大背景下，房地产企业由粗放型的项目管理与经营活动逐渐转变成精细化管理，只有把对成本的掌控和加强过程控制，才能在竞争过程中取得优势。将一个企业里全部关键的问题都融于一个管理体系内控制是全面预算管理，这种模式在房地产业内的经营管理中，逐渐成为首要的运营模式。全面预算管理势必要深入房地产企业内的项目管理层面。想要加强项目管理，不仅要将全面预算管理发挥到实处，还要在整个项目的开发建设中严格约束把控预算，用有效的资源配置来提升企业的管理水平和核心竞争力，确保战略目标实现。市场环境的变化要求建筑行业自身进行升级转型，使得各个建筑施工企业都面临着较为复杂多变的外部经济和市场环境，其自身的管理优化在持续发展的需求下显得尤为重要。众多的建筑施工企业便是从预算管理优化着手，来缓解外部环境的严峻考验，实现自身综合竞争力的保持。本课程基于当下房地产开发企业及建筑施工企业全面预算管理存在的问题和不足，有针对性的提出措施建議，以期能够更好的促进其预算管理的效果达成，维持房开企业及建筑企业较好的发展态势。【课程时长】6小时【课程大纲】一、房地产行业全面预算模块一、房地产行业全面预算管理的重要性1、全面预算有助于战略目标的落实2、全面预算有助于提高房地产企业的风险控制3、全面预算有助于提高企业业绩二、房地产开发企业开展全面预算管理的特点1、以现金流量预算为基础2、以工程项目预算为核心3、具有较强的预算整体性4、受上下游企业的影响较大三、房地产行业全面预算管理存在的问题1、缺乏完善的预算管理组织结构2、预算编制缺乏精准性1）过程中耗用的人力、物力资源较多2）受行业特征的影响较大，预算编制过程中未将经营环境的变化考虑其中3、预算执行体系缺乏可控性4、绩效考核指标与激励制度缺乏规范性5、预算目标与战略发展目标脱节四、房地产开发企业全面预算管理的有效对策1、构建完善的预算管理组织体系2、进一步提高预算编制精准性1）应改进和优化预算编制的方法2）进一步规范预算编制的流程3）扩大预算编制的范围3、构建完善的信息化预算反馈机制1）站在全局的角度对企业管理各个环节的数据进行充分的分析2）加大对新系统核心技术的引进与运用力度，构建完善的信息化预算反馈机制4、构建科学而有效的考核指标与激励机制1）在公司绩效考核中应充分运用平衡积分卡2）制定出一套系统性强、能够真正适合企业的绩效考核和执行关键指标3）量化企业的各项经济行为，增强绩效考核管理的操作性5、全面实现预算目标与发展战略相结合1）将公司的战略发展目标融入到预算目标中2）随战略变化而调整、不断前进二、建筑施工企业全面预算模块一、建筑施工企业全面预算存在的问题1、对全面预算管理认识不到位2、全面预算的执行控制流于形式3、企业预算执行的审计监督不到位。4、对全面预算的执行情况缺乏系统的考评与激励机制二、建筑施工企业全面预算管理的内容1、业务预算1）施工图预算2）施工预算(统计工作量)3）工程成本预算①人工耗用预算②材料耗用预算③机械耗用预算④其他直接费用预算⑤间接费用预算。4）工程税金及附加预算5）期间费用预算2、财务预算1）财务预算多主体、多层次2）资金回收预算、资金拨付预算、所属单位(项目)资金上缴(清缴)预算3）应收账款预算和应付账款预算3、资本预算1）固定资产投资预算①施工机械、施工设备的购置、更新、维修预算②周转材料、大型工具的购置、更新、储备预算2）权益性资本投资预算3）债券投资预算4、筹资预算三、全面预算管理在施工企业中的应用1、全面预算的编制1）、编制原则2）、编制流程——“两上两下、分级编制、逐级汇总”第一，预算准备第二，上报预算预报表第三，下达预算建议目标第四，各下属单位编制井上报年度预算草案第五，审核下属单位年度预算草案井编制企业年度预算草案第六，分解预算井备案2、全面预算的执行1）严肃性和刚性特征2）预算目标层层分解——横向到边，纵向到底3）建立完善的预算执行审核制度——保证预算的真实性、合法性和严肃性要建立预算执行的统计制度——及时反映和监控预算的执行情况3、预算的分析与考核1）建立预算执行分析报告制度①定期和不定期分析②定性或定量的分析③上报季度、半年、年度预算分析报告预算考核作为预算管理的重要环节①预算指标考核②预算工作质量考核四、施工企业全面预算实施过程中应注意的问题1、加强全面预算管理制度建设1）责任中心权责2）预算目标、预算编制、汇总3）预算执行、预算控制管理、预算考核和完善2、建立各级单位主要负责人责任制1）预算管理的第一责任人2）明确责任，落实措施3、强化施工企业对预算指标的控制1）实时数据取得2）实时对预算监督控制，及时纠正偏差4、建立弹性预算机制，规范预算调整制度1）接受预算多变性2）寻找行业规律性，规范调整5、要同企业经营者和职工的经济利益相结合1）依据各责任部对预算的执行结果，实施绩效考核2）把预算执行情况与经营者、职工的经济利益挂钩

• 胡冬梅：新收入准则实施对建筑业的影响及建筑业业务模式的税收风险: 【课程背景】新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确认和计量收入，不再区分销售商品、提供劳务和建造合同等具体交易形式，而是按照统一的收入确认模型来确认收入。在“五步法”收入模型下，建造合同的会计核算也发生变化，体现在新增了几个重要的会计科目以及具体的核算方法上。企业按照什么样的标准确认收入，直接影响其业绩指标，间接影响投资者、债权人等利益攸关者的利益。因此，财政部新修订收入准则，对于建筑业的财务成果有重大影响，本课程针对新的收入准则的实施及实务操作中的问题作出详细解析。【课程收益】了解新准则的要求及收入确认的条件重视合同的条款差异与收入确认的差别明确区分新收入准则想的商品或服务熟悉新的收入确认模型及纳税义务时间识别交易的分类概念、合同中的单项履约义务明晰新收入准则要求的会计处理方法【课程时长】6小时【课程大纲】一、新收入准则下的收入确认1、将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型1）建筑施工合同的类型与收入的关系2）建筑施工合同的交易价格怎么确定3）新收入准则下的科目设置及核算要求2、以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准1）什么合同在某一时点确认（完工后）确认收入2）什么合同在某一段时间内确认收入3）一段时间内确认收入的依据4）完工百分比法与履约进度的区别3、对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供更明确的指引1）单项履约义务的识别2）单项履约义务所承诺商品或服务的收入确认与收入分摊3）哪些单项履约义务确认收入收入时依赖于其他履约义务4、对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定1）合同变更的几种情况处理方法2）合同变更后收入的确认3）合同成本的计量及合同资产合同负债的确认5、收入确认的“五步法模型”二、新收入准则的实施对建筑业财务报表的影响1、报表中的哪些科目与新收入准则密切相关2、建造合同下的已完工未结算内容反映在报表项目3、结算大于施工的内容反映在什么报表项目4、预收款合同如何在报表项目识别施工进度5、施工的潜盈潜亏在实务中如何处理三、建造合同收入确认与计量1、合同成本资本化的变化2、合同完工进度计量方法的变化3、收入计量的变化4、收入确认时点的证据资料5、合同变更处理的变化四、建筑业不同业务模式下的成本控制及涉税风险（一）、建筑施工企业的不同业务模式1、包工包料施工承包模式2、清包工模式3、甲方供材模式4、EPC模式5、PPP+EPC模式（二）、建筑业不符合规定的税前列支风险分析1、不合规发票列支1）、临时工工资、劳务派遣工工资2）、食堂经费补贴可否以白条形式在税前扣除？3）、合同约定另付的水电费、采暖费4）、集团统借统还业务，使用借款并支付的利息5）、建筑施工企业采购砂、土、石料，应取得什么票据6）、职能部门处罚票据7）、私车公用列支的费用票据2、总分公司发票混淆列支3、“统一核算”实际上并不统一4、“主体生产、经营职能”难以界定5、50%部分的不同理解五、建筑企业的机构设置与税收1、只设跨地区项目部的建筑企业2、只设二级分支机构的建筑企业3、既设直管跨地区项目部又设跨地区二级分支机构的建筑企业4、不具有主体生产经营职能的内部辅助性的二级分支机构5、建筑施工行业特点及跨地区经营税收规定1）、跨区提供建筑服务的流转税规定2）、跨区提供建筑服务的附加税规定3）、跨区提供建筑服务的所得税规定4）、建筑施工行业汇算清缴规定5）、主管税机关及相关的证明文件6、预缴税款及差额征收1）、异地预缴2）、开工预收款预缴3）、专业分包与劳务分包下 4）、新收入准则下的总额发与净额法5）、总分机构的人员管理及工资列支、个税申报

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