胡冬梅：物业公司经营管理审计重点

【课程背景】

从工作的写字楼到居住的小区，一直以来我们都身处物业服务的环境中，感觉到物业公司经营管理内容非常细碎，业务种类繁多且复杂，而对物业公司的审计重点也具有一定的行业特色。

本课程围绕物业公司的收支两条线，指出物业公司审计的重点及难点。对物业公司经营管理审计，总体来看物业费收缴、业主满意率、安防管控、物业管理智能化建设等作为审计工作重点，根据近几年我们发现的问题可以分类汇总如下。

【课程大纲】

一、收入审计重点

1、物业费收缴的及时性、合理性

2、经营类收入入账的完整性

1）物管代收代缴的手续费收入。

2）小区装修准入及其他盈利性服务准入。

3）公共部位广告收入。

4）停车费(长租、临停)收入。

5）闲置用房的租金收入。

6）物业费收入截流。

7）水电费代收代缴差价收入。

3、代收缴费用的准确性、规范性

1）快递业务入小区收入(如蜂巢柜等)截流。

3）住改商情况(是否多缴纳费用给下面人员)。

4）对于违规建筑是否存在多缴纳整改费用(电话访问)。

4、现金收款的内控有效性

1）商业房出租收入截流问题

2）不相容职务未分离，

3）坐支，私自收取租用。

4）合同真实性：租赁合同商户名称、收取资金银行账户、租赁发票抬头不一致

二、物业公司的成本费用审计重点

1、人力及劳务外包成本的合理性

2、物料采购的真实性

3、代收代缴款项

4、办公费、公共设备设施维修保养费

5、绿化保洁费等的虚增风险

三、安全管理审计重点

1.安防：巡更系统情况

1）电子巡更是否启用，

2）手动抬杠电脑是否有记录

3）日常监督管理是否有书面记录

2.监控情况

1）视频保存时间是否满足30天，是否有夜视功能，是否到拜替用围)，

2）交接班记录情况。

3.设备运行监控

1）防火防盗装置电梯是否在安全范围内运行

2）设备是否过期

3）维修记录是否缺失

1. 无证上岗。
2. 安保人员
3. 消防人员
4. 维修人员

四、其他审计重点

1. 保洁人数造假(电子考勤表导出，抽查当天人数，询问保洁人员

2.收费标准公示情况(实际收取是否与公示--致)。

1. 维保材料领用造假(维保资料的盘点，派工单抽查(合理性)

4.维修保养供应商为关系户收费价格不正常。

5.物资采购价格出现异常，比如工服，对讲机等。

6.代收代缴水电费发票开具等税务风险问题。

7.地产转物业无移交清单(设备类)等。

五、税务风险审计

1、税收计税模式

2、税会差异分析

3、坏账扣除凭据

4、税务稽查风险