孙成龙：物业企业法律风险与防范

课程背景：

2021年，随着《民法典》的颁布实施，业主法律意识的提高，加之新冠肺炎疫情的影响，物业服务企业如何在这严峻的条件下做到健康发展，是摆在我们物业人面前的一道课题。

本课在全面介绍物业企业相关法律规范的基础上，通过生动鲜活的案例，重点讲解民法典颁布后给我们物业企业带来了哪些变化。同时，针对物业企业存在的法律痛点，进行了详细的阐释和分析，并给出了行之有效的防范建议和措施。

课程收益：

● 精准理解物业企业相关法律的立法本意

● 深入强化物业企业依法管理意识

● 侧重实务培养物业企业的法律思维

● 规范系统地防范和化解物业企业的法律风险

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：企业管理人员、合规及风控人员

课程方式：案例分析+法律条理讲解+结论

课程大纲

第一讲：物业服务费的法律保障

一、物业服务费问题

1. 民法典对物业费的规定

2. 拒交物业服务费情形列举和法律分析

1）以服务瑕疵为由

2）以服务收费不合理为由

3）以买房未入住为由

4）以房屋质量问题为由

5）业主和租住人发生争议为由

6）以未签订物业服务合同为由

7）以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由

8）造成业主人身、财产损失为由

9）业主能否以楼上漏水为由

10）一楼住户没使用过电梯为由

11）以物业服务合同期限已届满为由

二、催收物业费应当注意的问题

1. 证据留痕

2. 物业公司是否可以用停水停电的方法催收物业费

3. 物业公司收取违约金问题

第二讲：详说民法典关于物业的新规

一、公共收益问题

《民法典》规定

1. 公共区域

1）利用道路或共有空间增设的停车位

2）附着于共有基础设施之上的各类广告

3）出租共有空间

二、如何扣除必要成本

三、如何分配共有部分收益

1. 业主大会讨论决定收益的使用

2. 不再优先用于补充专项维修资金

3. 一般抵扣物业费、兑换成购物卡或直接分现金

案例分析：创业城物业因广告收益分配不合理走人案

风险提示：民法典出台，强调乙方意识

四、停车位问题——车位三种形式

民法典规定

1. 产权车位

2. 共有车位

3. 人防车位

案例分析：820个车位确权案

五、业主转让、出租、设立居住权告知物业服务人问题

1. 居住权问题——《民法典》关于居住权的规定

2. 居住权的一般属性

3. 居住权的八个应用

4. 为婚姻而设立居住权的风险与防范

1）居住权人同住人员问题 

2）居住权人有权居住的房屋范围问题

3）居住权期限问题

第三讲：物业企业日常管理法律风险与防范

一、业主人身和财产保护问题

1. 业主财物被盗抢与物业的责任

1）业主家中被盗

2. 管理区内车辆被盗

3. 管理区内财务被抢

案例：管理区内车辆被盗，物管公司判赔20万元

风险提示：全面履行管理责任

二、业主人身损害与物业的责任

1. 业主在小区内被人欧打

2. 女业主被偷偷潜入家中的犯罪分子强奸杀害

3. 业主夜间掉入窨井

案例：保安不作为，物业要承担相应的赔偿责任

风险提示：封闭性管理、安全保障义务

三、房屋装修等影响居住质量问题

1. 住宅改商业用房

2. 业主装修破坏承重墙

3. 装修时间管理

4. 半夜狗吠

案例：承重墙被拆，导致楼体裂纹、邻居逃离……谁之过，谁之责？

风险提示：物业的提示、通知和管理义务

四、物业维修问题

1. 维修不及时责任承担

2. 自有部分维修

3. 共用设施维修

案例：因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任

风险提示：规范化管理的重要性

五、保安致人损害的物业纠纷

1. 保安阻挡司法机关执法风险

2. 保安与业主斗殴责任承担

案例：长沙绿园小区物业保安阻挡法官，被罚30万元案

风险提示：司法机关有罚款权

六、小区共用设施伤人赔偿纠纷

1. 基本类型

1）设施设备的安全保障责任

2）管理服务的安全保障责任

3）预防和制止第三人侵权的安全保障责任

2. 防范措施

1）两协助两及时

2）大型社区活动

3）一般状态与特殊状态

七、坠落物、高空抛物致人损害的法律风险

1. 业主自有部位的搁置物、悬挂物告知义务

2. 共有部位搁置物、悬挂物告知义务

3. 民法典新规：高空抛物，物业要承担责任

案例：“连坐制度”之殇

风险提示：监控完善势在必行

八、物业服务中的消防管理法律责任

——消防设施维护和监测

九、在物业管理中未尽到注意告知警示义务案例列举

1. 玻璃门无警示标志

2. 客用电梯与载货电梯的使用功能警示

3. 步行楼道阻碍受伤责任承担问题

第四讲：物业企业的未来思考

一、物业企业的解聘问题

民法典规定

物业企业解聘的两种情形

1. 到期解聘

2. 未到期解聘

案例：解聘物业是一把双刃剑，砸掉的是物业人的饭碗

风险提示：法律规定清晰，需要服务观念转变

二、物业企业应备18个预案

1. 消防应急处理预案

2. 抢劫、盗窃、凶杀、绑架等刑事案件应急处理预案

3. 对自然灾害事故的应急处理预案

4. 对业主（住户或顾客）挂失财物/失窃处理预案

5. 对业主（住户或顾客）遗失物品招领的处理预案

6. 对突然死亡事件的应急处理预案

7. 对自杀或企图自杀事件的应急处理预案

8. 对精神病、闹事人员的防范预案

9. 对打架斗殴、流氓滋扰的防范及处理预案

10. 对爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理预案

11. 对暴力事件的紧急处理预案

12. 对传染病及疫情的防控预案

13. 对突发性水管破裂和停水事件的处理预案

14. 对发生交通意外事故的处理预案

15. 对大范围停电的处理方法

16. 对发现有人触电的处理预案

17. 对液化石油气等可燃气体泄漏的处理预案

18. 关于应急预案所涉及事件处理的特别注意事项