胡冬梅：房地产企业现金流风险管控

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课程概要

培训时长 : 1天

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课程分类 : 财务会计

课程编号 : 5396

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房地产业

适用对象

房地产项目策划、渠道人员、销售人员、地产营销代理公司策划、渠道人员、销售人员

课程介绍

【课程背景】

对于房地产行业而言，行业发展的黄金年代已经逐渐过去。自2020年初以来，行业先后经历新冠疫情爆发、资管新规发布（三道红线）、“两集中”政策（集中发布用地公告，集中组织出让活动）；全国房地产调控力度加大，在限购、限售、以及融资收紧的制约下，资金链紧张成为了大多数房地产企业的共同难题。

近几年来因为缺乏对现金流的合理管控而使企业自身陷入困境的事例普遍存在，断贷危机、崩盘退市、高额债务缠身、暴雷危机，呈现资金黑洞等，2020年至今房地产相关企业破产数量高达670多家。

本课程致力于讲解房地产现金流的风险管控及资金周转策略。

【课程大纲】

一、房企普遍存在的现金流管理问题

1、盲目追求投资及规模扩张

1）“高周转”开发模式的高负债、高杠杆

2）项目前期现金流出巨大

3）资金回收期过长

2、融资难，资金链断裂风险高

1）过度依赖单一融资渠道

2）房地产相关政策的调整，导致银行放贷限制

3）融资成本高

4）融资金额受限

回收周期长，周转速度慢

二、房企现金流管理优化措施

1、优化投资管理

1）加强现金流预算管理

2）要量化、细化现金流预算执行指标

3）现金流预算的执行开展绩效考核评价

2、加强存货管理

1）控制存货增量，消化存货存量，提升流动资产的周转速度

2）在当下数字化时代加强资金在各部门间的互相监控

3）提高回款能力，加强对回笼资金的管理

4）加强对应收账款的管理，跟进银行按揭放款时间

3、拓宽融资渠道

1）贷款

2）发行债券

3）中期票据

4）私募

5）证券化

6）承兑汇票

4、运用“资金池”使资金集约化管理。

1）以总公司的财务集团对其进行运营

2）是总公司的内部结算中心对其进行运营

5、基于战略目标管理现金流

1）战略目标体现现金流向

2）基于企业战略目标开展现金流管理工作

3）选择不同现金流管理策略，差异化对待不同战略价值的项目

三、房企资产运营效率的概念及其评价指标

1、资产运行效率的概念及管理的内容

1）资产运营效率

①资产利用的有效性

②资产利用的充分性

2）资产运营效率的内容

①人力资源运营效率指标

②生产资料运营效率指标

2、资产管理效率指标

1）流动资产周转率

①应收账款周转率

②存货周转率

2）固定资产周转率

3）总资产周转率

4）其他资产质量指标

①周转率②周转期

3、盈利能力指标

1）毛利率

2）净利率

3）成本费用率

4）总资产利润率

4、财务风险（偿债能力）指标

1）流动比率

2）速动比率

3）现金比率

4）资产负债率

5）权益乘数

5、综合报酬指标

1）权益报酬率

2）不良资产比率

3）资产现金回收率

上市房地产上市公司的运行状况比较
资产规模总量大幅增长，超百亿企业规模优势的影响
每股收益整体趋好，每股收益为负的家教减少
每股收益较去年同期总体态势
每股收益为负值的企业个数

3、总资产收益率和净资产收益率同比变化

五、房地产企业现金流管理的建议与对策

1、改进房地产上市公司的外部治理结构

1）独立董事制度。

2）推进股权分置改革，促使经营者关注资产使用效率。

2、改善银行与企业的关系

1）银行与企业的关系的不确定性。

2）增加技术手段，比如，担保等锁定不确定性

3）强化债权治理，约束上市公司的投资和筹资决策

4）加强资产证券管理模式

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一、房地产企业设立环节的涉税分析分析与防控1、债资比例的选择及资本弱化的涉税风险分析与防控2、投资者投资未到位的涉税风险分析防控3、以土地作价投资的涉税风险分析与防控4、房地产加建筑设立模式的涉税风险与防控5、筹建期及筹建费用摊销的涉税风险分析与防控6、分公司与子公司模式选择的涉税风险分析二、土地取得环节的涉税风险分析与防控1、土地取得环节涉及契税的风险分析2、土地出让合同签订中涉及主体变更的涉税风险分析土地出让合同中是否约定土地交付日期的涉税风险分析4、土地闲置费的涉税风险分析5、受让股权取得土地的涉税风险分析与防控6、政府返还土地款的涉税风险分析与防控毛地、与净地出让中涉及拆迁安置义务的涉税风险分析与防控8、转让土地使用权的涉税风险分析与防控9、转让在建工程的涉税风险分析与防控10、政府收回土地中应关注的涉税风险11、合作建房中土地成本确认的涉税风险分析与防控房地产项目运作模式选择的涉税风险分析与防控1、“联营”与“联建”模式的法律风险分析2、真合作建房与假合作建房的甄别3、合作建房中涉及的涉税风险与防控4、合作开发中利润分成模式选择的涉税风险分析5、“代建”模式的涉税风险分析与防控四、开发环节的涉税风险分析与防控1、成本对象确定的涉税风险分析与防控2、拆迁安置成本扣除的涉税风险分析与防控3、开发产品计税成本确定中应关注的几大问题甲供材处理的涉税风险分析与防控(材料和设备如何区分)5、预提费用的涉税风险与防控(园林绿化费可以预提吗)6、支付境外设计费的涉税风险分析与防控7、支付技术使用费中的涉税风险分析与防控支付其他境内销售代理费、佣金、监理费、服务费、咨询费等问题的涉税风险分析与防控9、售楼处的涉税风险分析与防控10、车库、车位(地上、地下)处理中的涉税风险分析与防控11、开发环节支付利息的涉税风险分析与防控12、项目成本分摊的涉税风险分析与防控13、配套设施涉税处理的分析14、红线外建设费用的涉税风险分析与防控15、开发环节涉及发票问题的整体风险分析与防控16、开发环节涉及其他地方各税的风险分析与防控五、销售环节的涉税风险分析与防控1、完工产品收入确认的涉税风险分析与防控2、定金与、订金、诚意金、选房卡的涉税风险分析3、不同收款模式下地产企业收入确定的方法房地产企业开发产品出租中的涉税风险分析与防控(一次性收取租金、免租期)5、精装修房装修款项分拆的涉税风险及防控6、房地产不同促销模式涉税风险分析及防控(代垫首付、购房凡税、打折促销、买房赠车、电器、装修等)7、售后回购、商业地产售后回租涉税风险的分析及防控房地产企业为其他企业、行政单位建房销售给内部人员涉税风险的分析与防控9、违约金收付中的涉税风险分析与防控10、视同销售中涉及的税收风险分析(以房地产对外投资需要视同销售吗)11、假按揭销售模式的涉税风险分析及防控12、无产权车库、车位销售的涉税风险分析与防控六、产品交付前后的涉税风险分析与防控1、预售面积与实际交付面积不一致处理中的涉税风险分析及防控2、空置房管理费及前期物业补贴的涉税风险及防控3、物业企业收取停车位租金的涉税风险分析及防控物业公司代收费用(代收水、电费)的涉税风险分析及防控(是否增值税上视同销售)5、酬金式物业管理公司营业税的缴纳方式6、物业公司一次性收取跨期物业费的涉税风险分析七、土地增值税清算中疑难问题的涉税风险分析及防控1、精装修房中可移动设施的土地增值税扣除问题2、土地增值税清算单位与核算单位的区分问题分析3、房地产企业开发经适房配套商业地产的土地增值税清算涉税风险分析4、房地产企业承担红线外政府配套项目的土地增值税涉税风险分析5、车库、车位土地增值税涉税风险分析6、代扣费用的加计扣除涉税风险分析7、土地增值税清算中如何区分新房、旧房及其涉税风险分析8、土地增值税是否存在二次清算问题9、多种业态清算单位中土地增值税涉税风险分析10、集体土地建房涉税风险分析八、2011 年房地产企业所得税汇算清缴涉税风险分析及防控1、广告费、业务宣传费、业务招待费扣除涉税风险分析及防控2、房地产企业利息所得税扣除涉税风险分析及防控3、员工工作服的企业所得税扣除问题4、工会经费扣除的涉税问题5、企业撤回或减少投资的涉税风险分析6、如何把握提供有效凭证的时间问题7、地产企业注销前涉税风险的分析8、地产企业次性取得财产转让收入的涉税风险分析10、查增应税所得的亏损弥补问题分析11、限售股转让涉税风险分析12、国债投资业务的涉税风险分析13、地产企业分配现金股利、送股:转股涉税风险分析14、企业投资者与企业资金往来涉税风险分析及防控15、税务机关在汇算检查中关注的房地产企业税收问题九、地产企业融资环节涉税风险分析及防控1、地产企业融资模式介绍2、银行贷款融资模式涉税风险及防控(内资、外资)3、发行债券融资方式涉税风险分析及防控4、资金池、财务公司融资模式的涉税风险分析及防控5、地产企业发行外债的涉税风险分析及防控信托融资方式涉税风险分析及防控(贷款类信托、股权类信托)7、地产基金融资模式涉税风险分析及防控8、合作开发融资涉税风险分析及防控9、金融租赁融资模式涉税风险分析及防控10、房地产典当融资涉税风险分析及防控11、私募基金融资涉税风险分析及防控12、境内上市、定向增发融资涉税风险分析及防控13、境外上市融资涉税风险分析及防控六方面详解房地产税改革试点：严打炒房保护刚需青岛新闻综合广播FM1076 4天前 10月23日，全国人大常委会授权国务院，在部分地区开展房地产税改革试点工作。此次改革的思路清晰，即国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。房地产税若开始征收，不少网友较为担心的是，对于如今刚需购房者影响大吗？多位业内专家表示，房地产税改革试点，主要还是为了遏制投机性购房行为，即打击炒房客，以此对于普通老百姓居住性需求的购房予以保护。详解房地产税改革试点1为什么要加快改革试点“房地产税在我国的税费体系里属于十分重要的一个环节，立法周期是相对比较漫长的，推进的时候亦需要严谨严密，试点是很重要的试金石。”北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，如今，房地产税的立法进程又往前迈了一大步。王玉臣表示，改革试点的目的主要有三个：第一个是积极稳妥推进房地产税立法与改革。第二个目的是，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。王玉臣称，房住不炒是这些年国家一直在强调的，房地产税是调控楼市，打击炒房，引导住房合理消费的有力措施。同时，对土地使用权进行依法纳税，也可以进一步引导土地资源集约利用。第三个目的则是促进房地产市场平稳健康发展，这意味着房地产税的改革，不能简单理解为财政体系的改革，而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。不仅仅是属于税收财政体系内的，更是推动楼市平稳健康发展的重要手段。 2改革试点，明确哪些核心问题？易居研究院智库中心研究总监严跃进反复强调，改革本身坚持社会公平公正的导向。此次改革明确了试点城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各类房地产，而不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。改革释放三个明确思路。第一、改革的核心是居住用的住宅项目，这是当前老百姓最为关注的内容。第二、非居住用房地产本身有房产税一说，此次试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革。第三、农村住房不纳入改革，当前改革是指国有建设用地的相关住房。与此同时，中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红也向记者分析，改革重点是厘清税费，避免错征、漏征、重复征，有效调节贫富差距，让过多占用住房资源多缴税，避免钱多房多，钱少房少无房住现象的出现，从而落实房子是用来住的，不是用来囤的，更不是用来炒的政策。 3对房价影响有多大王玉臣觉得，这次改革的重点是明确了房地产税试点的启动，以及征收对象、如何落实、试点期限等房地产税试点的核心问题，提纲挈领，为房地产税的试点提供了法律依据。“短期内对二手房价可能会有一些影响，但是长期来看，整个行业终将趋于健康平稳。”王玉臣说到。从实际市场来看，王玉臣观察到，近期，伴随着房地产税推进的消息传来，在一些一线城市，比如上海、北京、广州，不少有多套房的业主已经开始集中挂牌出售。一手房影响相对于二手房要柔和一些，因为国家的一手房是采用的销售备案制，价格是需要提前到政府部门进行备案的，而且要以备案价为准，不得擅自大幅变动销售价格。但是整体来看，他认为，从官方数据可以看出，不少城市的一手房价出现了一定程度的下降。不过，从长远来看，不会一直下降下去，最终的走向还是趋于理性消费，趋于房价健康平稳。 4对刚需住房是否有影响？这次开展房地产税改革试点工作，特别明确规定了此次授权的试点期限为5年，时间已经进入了倒计时状态。多位专家表示，对刚需住房可能影响不是特别大，影响最大的，恐怕是多套房或者人均面积比较大的业主。王玉臣说：“因为本身房地产税法的一个核心目的，就是为了共同富裕。”盘古智库高级研究员江瀚持有相似的观点，此次房地产税改革目标明确，炒房或将会很难获利，甚至于将会有巨大的成本损失。他谈到，未来房产税这种存量税的形式，将有可能进一步改变当前房地产的市场，从长期的角度来说，在房产税全面推行的趋势之下，在大量的拥有住房而且是处于空置状态的话，将很有可能被征收高额的房产税，从而增加炒房者的炒房成本。5一二线城市影响有何不同？“开征房地产税，可能对总体一手房和二手房新建商品房价格、供应量产生影响。”我爱我家控股研究院院长蔡宗翰告诉记者，试点城市持有二套以上或是大户型的二手房存量推入市场，降低商品房销售价格外，同时对于房企特别是在二线、三线之后开发的企业增加去化率（即是在一定时间段内的销售率，在房地产领域称为销售率）的成本。必须强调的，若试点是在一线城市，由于刚需、刚改人群较多，对市场的影响从短期来看，购房者持币待沽或房主持房观望情况会存在，但中长期来看，在房住不炒前提下，决定市场的永远是新市民、新产业的引进能力，故中长期影响不大。6房地产税不等于房产税？需要注意一点，很多人存在误区，认为房地产税和房产税是一样的概念。王玉臣称，这俩是完全不一样的概念。房地产税，顾名思义，对房地产征收的一种税费，不仅仅包括房屋本身，还包括土地使用权。它是一个综合性的概念，可能将包括一切与房地产有直接关系的税，包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节，征税对象是相关的所有权人和使用权人。而房产税仅仅是针对房屋本身，并不包括土地相关的，房地产税包括房产税，是其中一项内容。住建部征求意见稿：取消公摊！房产税等又该如果缴纳呢？CFO职业圈导读：住建部发声！近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，该项新规征求意见稿显示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”除了按套内计算面积之外，《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定，《住宅规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。下面小编梳理了该文件的几大要点。要点一：以套内使用面积进行交易在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。虽然只有短短的一句话，但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的，足以激起千层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积？不知市场的接受度会有多高？对此附件中也做了相关说明：本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。在我国大部分地区，房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算。通常来说，大堂、公共门厅、走廊、电梯等公共设施，都会作为公摊面积来计价。由于缺乏统一标准规范，不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。比如，有些项目的公摊面积占到建筑面积的40%，导致得房率低，住宅项目得房率要高于非住宅项目。中原地产指出，公摊面积计价大行其道背后，隐藏着不少问题，比如：给购房者带来低价格的“幻觉”，重复收费，偷面积，等等。根据瞭望智库的资料，“公摊面积”也可能是从香港引进的，因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。2013年，香港出台新政，结束了房屋销售的“建筑面积”时代。但是，这种已经被香港明令调整的“公摊面积”，却在内地延续使用至今。要点二：四层楼以上应安装电梯除了按套内计算面积之外，《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定，《住宅规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。具体而言，每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米，轿厢门净宽不应小于0.90米。十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。对于既有住宅建筑，要求加装电梯的载重量不应小于300千克，轿厢门净宽度不应小于0.80米。要点三：新建住宅要全装修交付《住宅规范》提出，城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。同时，《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求，防水墙、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固，无空鼓，表面平整、洁净，无裂缝，无爆灰等等。专家：对购房者购房成本基本无影响房地产交易将正式告别“公摊面积”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。对此，中原地产首席分析师张大伟进行了解读：是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。1、这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。2、从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。3、套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。4、羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。5、从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。新华社、人民日报曾质疑“公摊面积”去年一篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章火爆，揭露出这个矛盾已久的问题。此后，新华社、人民日报等都发文质疑该制度的不合理。新华社指出，近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。取消公摊：重庆已经执行17年除了官方，一些业内人士也开始呼吁按套内面积计算。2月22日，据中山日报报道，广东省中山市政协委员钟国平建议，对商品住房销售进行立法，制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售，并将此规定纳入住房销售合同。实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”取消“公摊”后又该如何缴纳物业费、取暖费、房产税呢？网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网一般来说公摊面积主要包括电梯井、楼梯间、门卫厅等等公共部分面积，在这部分面积的划分和使用上，只有开发商说了算，我们看到每家每户几乎都有公摊面积，并且公摊面积大不相同，有的公摊了30平米，有的公摊了20平米，还有的公摊了10平米，至于为什么这么计算，购房者自然是说不上来的。这就是购房者感到最疑惑不解的问题，既然说是公摊在我的房产证上，那么到底公摊在哪些区域呢？作为业主个人是无法测量出来的。用一句专家说的话，如果把小区所有购房者的公摊面积加起来，那么公摊总面积绝对是超过实际的小区公摊总面积的。总结为一句话，公摊面积是开发商“写出来”的，如果小区实际公摊总计30000平方米，那么每个购房者多写一点面积，总面积就大大增加。除了这个问题之外，还有物业费按照公摊面积收、取暖费按照公摊面积收、各项税费按照公摊面积收，交费的时候，购房者心理估计都不是滋味，都不禁问道，公摊区域取暖了么？公摊区域为什么要交取暖费呢。除了这个之外还有公摊区域本来就应该由物业打扫卫生的，为什么还要给物业费？小区物业就相当于业主集体请的保姆一样，搭理小区环境卫生的，本来就给物业费，还要再给一次公共区域的。前不久，央视报道了公摊面积，用一句话说就是“如此公摊”合理吗？这是央视直接点名公摊面积不合理之处，当然了，种种信息表明，或许公摊面积即将被取消，或许已经正在取消的路上了。对于购房者而言无疑是一个比较好的消息，买房子后可能要少交很多费用了，例如如果公摊面积30平米的话，仅仅是物业费一年就可以少交600多元呢。专家也建议，取消“公摊”后，按使用面积交物业费、取暖费、房产税！不过，也有不少人提出了，公摊取消之后，是不是开发商就会尽量减少公摊区域的建造，例如原来3米宽的走廊，在公摊取消后，仅仅设计为1米宽的走廊；原来可以容纳15个人的电梯，取消公摊后，仅仅设计为容纳5个人的电梯，这样的小区生活质量可能就直线降低了，不仅是建筑质量降低了，而且小区生活环境也会受到极大的影响。其实，对于这一点而言，购房者没必要担心那么多，在建筑质量规范上，小区房子建造是有严格的规范设计的，从土地出让开始就需要有详细的开发设计规划图，这样的规划图需要经过正规审核之后才能进行施工，而在房子的建造过程中，每一层楼建造的水平如何，从支模板开始到扎钢筋，再到混凝土浇灌，每一个环节都是有监理在场的，所以基本上也不用担心建筑质量问题。总之，按房子使用面积计算物业费、取暖费、房产税等对购房者而言，是比较好的消息。房地产税的影响，远不止房价这么简单房地产税试点终于落地，不论是试点时间长达五年，还是全面推出需要更长的时间，其信号意义远大于实际意义，开弓已无回头箭，体现的是政策推动房地产市场改革，促进共同富裕的决心！房地产税的试点，其实是楼市运行逻辑彻底转变的开始：房地产绑架实体经济的所谓“大而不能倒”的利益属性，将会显著弱化甚至彻底消失。房子“保值增值”的金融属性被削弱，将主要回归居住属性，房子核心资产的地位下降；“土地财政”的地方政府收入模式将被改写，房地产税将成为地方政府收入的主要来源；对于促进“共同富裕”具有深刻的引导意义，让居者有其屋，是政策的终极目标。这是一场影响每个人利益的深刻变革，不仅影响人们对短期房地产价格走势的判断，而且影响对房地产长期投资价值的评估，对于过去高速发展、风光无两的房地产行业来说，也是一次凤凰涅槃的冲击与重生。笔者认为，房地产税的试点，初期重在对房地产市场预期的引导，即居住需求以外的投机需求会因此收敛，从而保持房地产市场价格的稳定；中期而言，是对房地产生产模式的改变，即以地价为基础，由此衍生的各种房地产加杠杆和债务扩张模式的矫正；长期而言，是调节依靠房产产生过高收入的群体，并对低收入群体和无房者进行适度补偿。从某种意义上而言，房地产税的试点以及此后的推出，对于挤压中国房地产市场的泡沫，促进房地产的软着陆有深刻的意义，我们很可能在避免一次类似日本房地产泡沫破灭的危机。房地产税能不能实现“居者有其屋”的目标，这其实有赖于政策的多管齐下，房地产税能在一定程度上打击投机需求，让房地产市场回归正常秩序，有利于刚需者买房，但要实现住有所居，还需要政府利用税收调节在经济适用房、公租房等方面下功夫。房地产税试点其实已经不是单一的税制改革，而是承载着共同富裕使命，是搬掉压在人们身上的房地产这座大山的推进器，从根本上符合绝大多数人的长远利益。降房价，房地产税向老百姓释放善意房地产税试点被看成是共同富裕在房地产行业的落子，它的使命生来是调节过高收入，稳定中等收入群体，“补偿”低收入群体的。央行公布的城镇家庭负债统计报告显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套房的家庭占58.4%，有两套房的占31.0%，有三套以上住房的占10.5%，户均有1.5套。据《七普》统计，2020年城镇人口为90199万人，平均每人家庭户数为2.62，结合上述数据不难看出，拥有两套房家庭的数量约为1.06亿，三套及以上住房的数量约为0.36亿。其中，总资产最高的20%的家庭资产占全部家庭总资产比例的63.0%，而最低20%家庭所拥有的资产只占全部样本家庭资产的2.6%。这意味着征收房地产税不仅有广泛的“课税”基础，而且实施起来对房地产市场的影响非常深远，其中对房价波动的不确定性有明显地增强。房地产税的实施将有利于房地产行业的长期健康稳定发展。房地产税作为促进共同富裕的手段，对于全体居民来说，其实都蕴含着政策的善意。有人会说，对于多套房家庭明显是利空呀，怎么可能是善意呢。且听笔者分析。第一，对于二套房以上的家庭来说，房地产税的征收有利于促进家庭资产多元化配置。央行报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示：中国人70%的财富是房子。在美国，房产在家庭总财富中的占比仅为3成多，金融资产接近7成，家庭财富结构大相径庭。我国居民财富过于集中在房地产，金融资产只占30%，股票和基金、保险和养老金比例偏低，这几类资产合计仅占居民总资产的8%，而韩、日、美这一比例分别为20%、30%和56%。房产占比过高，意味着许多家庭难以忍受房价的剧烈变动。一旦发生波动，首当其冲的就是高杠杆负债的家庭。持有房子是一把双刃剑，在房价大涨的时候，持有房产可以实现财富增加，但是在房价涨幅收窄甚至房价回调的时候，多套房拥有者会因为持有房产巨大的成本而承受巨大的负担。现在房子的持有成本非常高，持有成本基本上可以达到6%-8%。征收房地产税，能够在很大程度上提高多套房的持有成本，使得人们在进行资产配置时全方位评估持有不动产带来的成本和风险，提高其它金融资产的配置比例，进行多元化配置，从而提高家庭财富抵御风险的能力。第二，对于住房刚需者来说，房地产税的征收打掉了房子的投机属性，那么，房价高企的资金炒作基础其实就消失了。一旦房价不能持续上涨，甚至有可能走下坡路，那么，刚需者的买房机会就到来了。从纳税对象来看，试点房地产税是对保有环节的征税，从国际经验来看，对首套刚需影响较小。房地产税属于地方税的一种，国务院制定试点具体方法，试点地区制定具体实施细则，各地或将结合各地的实际情况，从征收的免征范围（针对新增住房或存量住房征收，按人均面积或套数征收等）、税基、税率等方面制定适合当地的征收细则。基本上，不会对首套房产生什么影响。近期，伴随着房地产税推进的消息传来，在一些一线城市，比如上海、北京、广州，不少有多套房的业主已经开始集中挂牌出售。从官方数据可以看出，不少城市的一手房价出现了一定程度的下降。不过，从长远来看，房价不会一直下降下去，最终的走向还是趋于理性消费，趋于房价健康平稳。第三，对于低收入群体来说，国家会通过税收转移支付实现“居者有其屋”的总体目标。总理曾透露，我国有6亿人月收入不到1000元，据权威机构统计，全国有9亿人月收入不到2000元，如果你月收入过万，那你已经是超越全国90%以上人口的“有钱人”了。这些群体里面有很大一部分是农民，但其实农民的自有房屋率是最高的，而且农村宅基地及其上的住房是不收房地产税的，因此，真正有住房需求的是城镇低收入群体。房地产税的核心作用其实就是“调节高收入群体”，平衡社会贫富差距，让高收入群体多缴一些税，用来给中低收入者补贴。长期来看，房地产税可以为保障性租赁住房和共有产权房的建设产生支持，有望降低中低收入群体的居住支出，释放中低收入居民的消费需求，进而推动消费总量扩张。挤泡沫，房地产税将重塑地产行业房地产税虽然是针对房屋持有者征收的，但其实牵一发而动全身。首先，房地产税的试点，体现了中央整治房地产市场乱象的决心。房地产对于中国经济的重要性不言而喻，2013年房地产及相关行业对中国经济增长的贡献一度接近30%。过去为了稳增长，经常会出现经济不好就放松房地产市场调控的情形，从而使得房价越调控越涨，开发商因为押注政策的确定性，胆子越来越大，不断加力扩张和加杠杆，每当经济出现下行苗头的时候，总有放松房地产调控的声音泛起。十八大以来，虽然中国经济增长从高速降到中速，但是中国经济增长的质量和韧性却在不断提高，随着产业结构的优化升级，以及服务业等第三产业在经济中的比重不断提升，新增就业稳定，房地产行业对实体经济的重要性显著下降。到2020年，房地产业增加值对GDP的贡献率为7.3%。在此背景下，决策层有了对房地产行业动刀子的条件和决心。2016年的中央经济工作会议正式提出“房住不炒”的楼市调控总基调，此后，中央的房地产调控紧平衡状态一直未被打破。机构数据显示，2021年来房地产调控政策全面刷新历史纪录，年内楼市调控次数创新高突破400次。面对房地产高压态势，在行业还很火爆的时候，2018年秋季地产头部开发商万科率先喊出“活下去”的口号，当时受到地产行业的群嘲，现在看来，特别是在某万亿房地产巨头因为激进扩张一地鸡毛的时候，更是印证了万科的前瞻性。据不完全统计，从2021年1月1日至今的不到300天时间里，单单是发布了破产文书公告的房企就有339家，一天一家都打不住。如此大规模的倒闭潮，一方面说明行业凛冬已至，另一方面说明房地产行业亟待刮骨疗毒。其中，类似过去盲目押宝政策放松，奢望“救市”，已经没了现实可能性。房地产税被认为是调控楼市的大杀器，是中央下决心推进房地产行业改革的标志性事件。此前一直在喊房地产税出台，但只见楼梯声，不见人下来。现在全国人大常委会已经授权国务院进行房地产税试点，在法理上已经扫清障碍。对于房地产行业来说，房地产税试点的落地，正是重塑房地产行业的开始。其次，房地产税的试点，引导房子回归居住属性，打击行业过度投机倾向。房地产税是对房屋持有者征税，根据试点文件透露的信息，除农村宅基地及其上住宅以外的居住用的各类房地产都需要征收新版房地产税，非居住用房地产继续按照老版房产税执行。也就是说，城镇居民的各类房地产都是房地产税的征收对象。房地产税设计的初衷，是为了调节住房的公平性。简单来说，就是那些有钱囤积大量房子的人，要么你抛售房子增加房屋的供给，把房源买入机会让渡给无房者，或者把房价压下来，要么你为持有多套房交税，作为政府转移支付给低收入群体或无房者的相应补偿。考虑到保护老百姓的正常居住需求，房地产税的征收一般会设置免征面积或者首套免征，税率按照面积和套数进行递增。因此，对于大多数人来讲，其实房地产税的负担并没有或者并不重。但是，房地产税是对楼市过度投机的“威慑”，对于那些炒房团来说是重大利空。那些动辄数十套甚至上百套的房叔房婶，很可能面临高额税率的“调节”。在房地产税试点消息发布的前几天，上海就有“神秘房东”抛售93套房，虽然消息被澄清对象是房产公司，但是也足以反映房地产税试点的威力。最后，房地产税试点，是地方“土地财政”模式转型的开始。地方政府发展房地产是靠卖地收入获益的，也就是土地财政。政府先做好某个地区的规划，然后把地划分为多个小块，分块集中拍卖给开发商。拿到地的开发商开始盖房子，把房子卖给购房者，通过卖房和买地的差价获利。一般来讲，从地拿到开发商手里之后，除了交易环节的税费，地方政府就基本停止“获益”了，对于多套房的投机炒作，更是无法调控。“土地财政”的弊端非常明显，土地出让金有一个致命缺陷——地总有卖完的一天。卖地是吃了上顿没下顿的差事，如果转化成税收，便是源源不断的收入。为了提高卖地收入，地方政府有抬高地价的冲动，开发商在高价拿地之后，会以更高的价格卖给购房者，使得财政负担不断转嫁给老百姓。现在地方的土地出让金已经划转给税务部门征收，能够在一定程度上抑制地方政府抬高地价的冲动。预估房地产税能给地方政府带来“土地财政”50%以上的收入。房地产税的实施，能有效抑制楼市投机，挤压房地产泡沫，并将有利于转变“土地财政”模式，构筑良好的政商关系，使房地产商按照市场规则来办事，真正重塑房地产行业的市场生态。文章最后有话说房地产税正式落地估计要到7、8年之后，甚至是10年以后了，但是它的试点对于中国的房地产市场，以及社会各领域都将产生深远的影响。十年后，你会感谢房地产税、双减、医改这些在共同富裕长期目标导向下的改革政策，因为它们是推翻新三座大山 ——房地产、教育、医疗，实现社会公平正义的“先锋”和“钥匙”，体现的是党和政府为了人民的利益，敢于在改革纵深领域啃硬骨头的勇气和决心。黛茵. 财税·咨询·筹划·培训:1、本次上海房产税全面开征，预示着距离全国统一征收房产税的日子不远了。2、随着房产税的全面开征，留给炒房者的脱手时间急缩。3、租赁市场价格将出现一定程度的下降。三部门官宣部分个人住房征收房产税前段时间，上海市财政局、税务局和房屋管理局三部门发文：小编已经帮大家划好重点了：一、关于居民家庭住房套数和面积的计算问题居民家庭住房套数为居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市范围内拥有的所有住房（含已签订购房合同的住房）。两个或两个以上居民家庭共同拥有或购买住房的，均应计入各自家庭的住房套数，并根据各自拥有住房的份额，分别计算家庭住房面积。二、关于本市居民家庭问题本市居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭。三、关于计税价格的核定问题试点初期，应税住房的计税依据为应税住房的市场交易价格。按照国家有关规定，纳税人申报的应税住房交易价格明显偏低，又无正当理由的，由税务机关核定其计税价格，房产税则按应税住房计税价格的70%计算缴纳。四、关于应纳税额的计算问题应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。五、关于本市居民家庭同住人免税住房面积的合并计算问题本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积。对已并入居民家庭计算过免税住房面积的成年子女或其他亲属，不得重复计算免税住房面积。上述“无住房”是指，成年子女或其他亲属各自所属的家庭在本市范围内无住房。六、关于本市居住证问题本市居住证是指《上海市居住证》。七、关于部分个人住房的税收减免问题对部分住房暂免征收房产税，具体包括：1. 本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房。上述住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁的补偿标准的部分，应按暂行办法的规定，计算确定房产税征免面积。2. 本市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。八、关于申报纳税期的问题应税住房房产税按年计征，并于当年的12月31日前办理申报纳税。纳税人在年度中发生应税住房权属转移的，其尚未缴纳的房产税税款，应当在转移时申报缴纳。九、关于相关信息变化的处理问题居民家庭住房情况发生变化，涉及应税住房房产税纳税事项调整的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税。住建部发文，又堵了楼市一条路！8月10日，住建部官网发了一则非常重要的文件，很多城市的命运要变了。这则文件名为《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，文件开头，就点了一些城市更新中，出现沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，干脆直接，直击要害。是的，这则新规就是在各个方面，围堵大拆大建，限制过度房地产开发。虽然还只是征求意见稿，并非正式发布，但其中内容和方向已足够清晰。黛茵. 财税·咨询·筹划·培训:[图片] 黛茵. 财税·咨询·筹划·培训:重点给大家划出来：1、严格控制大规模拆除。即，违建和危房可拆，除此之外不成片拆现有建筑，原则上老城区的更新和拆除面积，不能大于20%；2、严格控制大规模增建。即，不大规模新建，新建密度不能比原来的高，公园绿地、公共空间要完善；原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。3、严格控制大规模搬迁。即，不大规模、强制搬迁，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%；4、确保住房租赁市场供需平稳。即，不集中拆迁、大规模拆迁，要保租赁、保刚需，租金年度涨幅不超过5%；5、保留利用既有建筑。即，老建筑、历史建筑，不能随意拆、迁、失修、闲置等。6、保持老城格局尺度即，不破坏传统街巷格局，不随意改道路、禁止修大马路、建大广场；7、延续城市特色风貌。即，不破坏地形地貌，不乱砍树、不乱挖山填湖、不随意动河湖水系和历史公园、不随意改老地名。8、加强统筹谋划。即，要看地方实际需求，要看民愿，头痛医头、脚痛医脚，不盲目搞城市更新。9、探索可持续更新模式。即，不能搞过度房地产化开发、不能大肆搞规模扩张，由开发变经营；10、加快补足功能短板。即，不搞表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。11、提高城市安全韧性。即，不能只顾地上不顾地下，不能过度景观化、亮化。浓缩成几个字就是：三限四保。限拆、限新区、限造城；保城、保人、保建筑、保房价租金。这与现在管控地区房价等宏观目标相一致的。“三限四保”之后，对市场、对我们普通人，有什么影响？1、主城新房货量被锁定，卖一套少一套，该买尽快买！严控拆迁后，旧城改造会有倾斜，但新盘就没地块了，也就没房了。2、主城的房价趋于稳定，二手房市场进入主流，不再有过大差价；当现有新房货量卖完后，老城区都会进入二手房市场，再没借口猛涨价，房价也会趋同。3、纯造城新区、鬼城项目，不再会新批了；我倒觉得这是好消息，对买房人、对城市来说，都是好消息。4、那些重仓城市更新的房企，要沉没了。在一众资金紧张的房企中，一些拥有大量城市更新项目土储的房企很引人注目，成为解救房企水火的命门。但这一次，悬了！其实房产税一直有相应法律条文，企业购房，及商办类项目一般都正常征收，只是个人买住宅，之前是一般免征；上海，重庆试点征收房产税，现在是上海个人住房落地征收了，对当地住房市场当然是个利空--不过其实因为之前都有政府相应预告“预防针”，总体看其影响应该不大。住建部发文要求不许大拆大建，其实还是一个楼市调控房价手段，影响了目标项目的品质提升程度，同时缓释了房价上涨压力。无论是上海落地征收住宅房产税，还是禁止大拆大建，都是“房住不炒”楼市“三稳”要求一脉相承。黛茵. 财税·咨询·筹划·培训:关于房产税，你关心的都在这山东高法 3天前近日一则重要消息轰动全国近年来提及多次的房地产税改革试点终于来了全文如下房地产税改革试点全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。黛茵. 财税·咨询·筹划·培训: 为什么开始试点房地产税？今年以来，国家层面对房地产税的表述已经出现多次。从3月“推进房地产税立法，健全地方税体系”被写入“十四五规划纲要”，到5月财政部部长刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，“推进房地产税立法和改革”被提及，再到10月16日《求是》杂志发表***总书记文章《扎实推动共同富裕》中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，房地产税改革已箭在弦上。2020年，我国住房占居民家庭总资产比重达到59.1%，房产已成为我国居民家庭主要资产。同时，房产与金融系统高度绑定，房地产相关收入也为地方政府提供了稳定财源，在此背景下，房价大幅波动不利于社会稳定运行，调控目标是稳房价、稳地价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。房产已成为居民财富差距的主要原因，征收房地产税将有力缩小居民财产差距，并助力地方政府摆脱土地财政依赖。中国财政科学研究院研究员贾康认为，从房地产长效机制到共同富裕、再到推动地方政府职能的转变，房地产税都被寄予厚望。黛茵. 财税·咨询·筹划·培训: 房地产税税率会是多少？2011年，上海、重庆两地已经试点对个人住房征收“房产税”。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房产，以及外地居民家庭在沪购买的首套房屋，且设有每人60平的免征面积；重庆则直接是对豪宅以及无户籍、无工作、无社保人员征收房产税。其中，上海在征收房产税时，采用的税率为0.4%、0.6%两档税率，而重庆在征收房产税时采用的税率为0.5%、1%、1.2%三档税率。总体上来说，上海模式以多套房为主要征收对象，对炒房行为起到了抑制的作用。重庆模式以高端豪宅为重点征收对象，对高档住宅成交形成有效制约。黛茵. 财税·咨询·筹划·培训:[图片] 黛茵. 财税·咨询·筹划·培训:这两地征收的房产税，都是新增住房，而不是存量房。也就是说，并不涉及持有房产。而此次试点的房地产税，征收的不止有新增住房，还有存量住房。2020年财政部部长肖捷谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收，即按照房价征收。若按照目前上海最低税率0.4%计算，价值1000万的房子，每年需要纳税4万元。哪些地区会率先试点？哪些地方会成为第一批“吃螃蟹”的城市？网络上已有不少猜测。中国财政科学研究院研究员贾康认为，位于创新前沿的示范区可以先行加入试点，给其它地方和全局配套改革提供更好的案例经验。可以肯定的是，将来扩大范围的试点地区，都会给它一个弹性空间，不要求所有的试点地区采取完全一致的方案。另外，在立法轨道上，一旦通过，也不会全国“一刀切”，会允许地方根据不同的情况，有先有后或有差别地制定具体实施细则。黛茵. 财税·咨询·筹划·培训:对普通人而言影响大吗？西南财经大学财税学院副院长李建军表示，在试点期内，房地产税对试点地区内持有多套房子的个人或家庭会产生直接影响。可以预期，房地产税征收应该有减免设计，比如首套减免税、房产税的免征面积等，实际上对于满足首套住房需求购置房产的家庭来说，不会有实质影响。对在试点地区租房的群体而言，影响也不会很大。首先，影响房产价格的主要原因是土地供给，而限制房租的则是本地工资收入。如果房东因为征收房地产税而将成本转移给租客，短期内租金可能会上涨。一旦租金达到市场承受极限，价格还是会被迫下跌。其次，房地产税试点，会推动许多空置待涨的房子进入租房市场，以抵消部分房产税，这会促使租金下跌。吴其伦：扩大房产税试点将促进房价合理回归发布时间: 2012年11月26日 09:54 | 进入复兴论坛 | 来源：央视网广告广告广告广告央视网特约财政部部长谢旭人日前撰文指出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。其实，自2011年1月28日上海、重庆开展个人住房房产税改革试点以来，业内对于房产税改革试点范围扩大、是否会全国“实转”的探讨从未停止。除了谢旭人外，财政部财政科学研究所所长贾康也于日前表示“扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定”。住建部部长姜伟新则表示，房地产限购政策短期内不会退出。针对房产税试点范围是否会扩大的问题，姜伟新称：“正在积极研究，适当的时候可能还会出台。”这些都表明，房产税试点范围扩大已渐行渐近。对此，笔者持支持态度，因为，开征房产税有诸多好处，具体表现在：一是房产税在房屋持有阶段征收，开征房产税利于建立完善的房地产税收体系。而唯有完善的房地产税收体系，才能确保中国房地产业步入理性发展通道。二是开征房产税利于打击房市投机。房地产领域税收集中在交易环节是导致当前房地产市场投机（投资）盛行的重要原因。而一旦在持有环节征税，则势必令投机、投资客因持有房屋成本增加而降低获利预期。三是开征房产税利于消费者减少过度消费。在目前的房地产市场，过度消费现象异常严重。房产税一旦开征，单套面积过大，超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能适用税率就要明显高一些。这样，过度消费现象将大为减少。四是开征房产税将令促进房价合理回归。从对市场供需双方的心态影响上来看，由于房产税将在很大程度上增加房产的持有成本，并在此基础上降低房产的增值可能。房产税的开征，必将令炒房者因获利预期降低而陷入恐慌，大幅降价以期解套，并将令市场需求大幅降低，将在很大程度上促进房价合理回归。那么，扩大房产税试点范围究竟应如何进行呢？笔者建议如下：一、建议在全国40个信息联网城市同时进行试点，并采用统一标准。对于房产税试点范围，业界较多的观点是房价涨幅过大的少数一线大城市。对此，笔者不予苟同，从今年的房地产市场表现来看，全国大中城市均出现量价齐升的局面，而造成这一

• 胡冬梅：土地增值税清算技巧: 【课程背景】土增清算就是房企财务一项实务处理的综合技能，是房企避风险、降税负以及财务升职加薪的利器，而这个利器，并不难掌握，只要系统学习，完全可以在短时间内学会！如果做好前期土地增值税相关业务处理和后期清算的方法和策略，从节税来讲，少则几万，多则能省上千万的税。【课程时长】2天【课程大纲】土增清算相关基础知识1、清算条件、清算对象与分期2、增值额与增值率3、扣除项目基本原则4、税率与扣除率5、预征税款计算6、清算流程7、应纳税额计算与清算抵减8、关于核定征收9、清算结束后转让未售产品申报10、清算结束后续支出二、土地增值税清算的成本分摊方法1、建筑面积法（1）建筑面积法的含义（2）建筑面积法分摊成本的步骤 ①第一步：归集开发成本合计数。 ② 第二步：利息单独列示③ 第三步：汇总销售面积一是实际销售面积+ 二是自用面积+ 三是出租面积。 ④第四步：计算单位成本案例预算造价法预算造价法的含义预算造价法的适用范围案例占地面积法（1）什么是占地面积法？（2）占地面积法的适用范围①一次性开发的②分期开发的共同负担的占地面积的成本对象确认直接成本法直接成本的判定依据直接归属的成本辨认案例层高系数法层高系数法含义层高系数法应用限制层高系数法步骤①第一步：计算层高系数②第二步：计算层高系数下的“层高系数面积”③第三步：计算层高系数法下的单位成本④第四步：计算商业的总成本案例解析其他方法银川（银地税发[2007]214号）--成本加成方法安徽（皖地税函[2007]311号）--实际合理方法江西（赣地税发[2008]76号）--销售收入比例法南通（通地税函[2008]100号）--售价系数法各种分摊方法的综合运用二.清算收入的确定1.简易计税项目2.一般计税项目三大税种收入差异3.营改增前老项目4.价外费用5.代收款项6.跨越营改增项目清算收入7.面积差异补退房款8.售价偏低与正当理由三.税金及附加1.预交环节2.税金扣除范围3.清算扣除4.跨越营改增项目税金扣除额5.会计与税法口径差异四.土地成本1.出让金与返还2.税费与规费3.土地抵减增值税对土增清算影响4.拍卖佣金5.红线外支出6.土地闲置费7.延期支付地价款产生的利息8.土地成本分摊方法五.开发成本1.拆迁补偿(货币+实物)2.前期工程3.基础设施4.公共配套5.建筑安装(1)建筑工程发票备注栏特别要求(2)连体楼层高系数法的运用(3) 直接成本(4)实际发生如何把握(5)质保金6.装修(硬装,软装)7.开发间接费(1)开发间接费与期间费用范围(2)利息支出税务处理差异8.资本化利息9.营销设施成本分摊方法六.车位与储藏室1.合同签订2.车位分类与产权归属3.增值税4.所得税5.土增6.房产税七.连体楼1.收入分类2.成本分摊方法3.增值额与增值率计算4.直接成本单独归集5.普通住宅临界点运用八.转让旧房1.能提供发票的2.有评估值的3.核定征收九.转让股权与重组1.转让100%股权征土增税吗2.转让股权与税负转嫁3.土地溢价买方无法扣除4.或有风险十.土增与所得税口径差异1.土地成本2.一般计税项目收入3.土地成本抵减增值税4.公共配套5.预提与加计扣除6.后续支出7.临时营销设施8.无产权车位9.开发费10.资本化利息11.税金附加12.征管

• 胡冬梅：房地产开发企业内部审计问题及应对措施: 【课程背景】近年来随着市场经济的建立与发展，市场竞争越来越激烈，房地产开发企业要想在如此激烈的市场竞争中得到生存与发展，首先应该对内部审计进行完善。但是现在房地产开发企业内部审计工作中出现了一些问题，怎样对这些问题进行解决成为现在房地产开发企业亟需解决的问题。本课程对房开企业内部审计中存在的问题进行探讨，并提出一些解决的措施与对策。【课程大纲】房地产开发企业内部审计中存在的高频问题经营管理层中权利交叠、职责不明未认识到内部审计的重要性内部审计缺乏一定的独立性内控制度存在设计缺陷内部控制执行混乱及舞弊审计手段滞后于会计核算审计人员专业结构不合理审计整改问题屡审屡犯内部控制设计缺陷（一）拿地阶段是否制定了完善的拿地环节的制度做出拿地决策的标准及审批流程拿地的方式及与各方签订的合作协议的附加承诺（二）采购环节1、采购方式的划分及供应商入选条件2、不合规的发标、招标、存在“地域保护”3、招标公告中是否带有明显指向性（三）、成本管理1、制定成本预算，对超预算的项目重点分析原因及必要性不足2、进度款支付及结算与合同约定付款进度及比例不符3、获取签证清单，分析历次签证发生的合理性；4、核对签证审批时间与实际工程合同签订时间——先斩后奏（四）工程管理1、进度管理：1）工程计划台账等工程进度报告及见证性资料不全2）工程现场管理与成本控制不相容岗位的分离3）制度执行过程中缺少督促机制4）对违规行为缺少有效的惩罚措施2、工程质量管理：1）询问是否制定了材料封样、进场材料检验制度2）从进场材料确认单上抽样检查是否经过三方检验确认，3）在现场查看是否材料管理比较混乱，无法使用或者闲置的情况4）是否制定现场质量巡检制度。（五）销售管理1、房地产开发产品的特性造成短期牟利行为2、房地产的建造价格具有隐蔽性的特点3、信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度三、房地产企业税收漏洞警示及实务梳理1、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入2、住宅销售收入未申报纳税3、支付地价费用无合法凭证4、多计开发成本5、建安成本畸高6、公共配套设施支出无成本对象7、增加注册资本未缴印花税8、现金捐赠超标准税前扣除9、项目列支愈期借款利息四、审计问题应对措施1、制定审计制度及工作规范1）“定期审计制度”2）“审计联络员制度”3）“审计巡查制度”4）“审计报告制度”5）“委托审计制度”6）“工程预决算审计制度”7）“审计复审制度”2、明确审计的主要职权1）检查会计报表、会计账簿、会计凭证、等文件资料；2）检查内部管理制度、规定和程序3）审阅经济合同或协议；4）检查房地产项目资料；5）检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；6）对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；7）对严重违反国家法律人员的追责及建议；8）对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；9）提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。3、关注重视审计预警1）、预警报告的时间①定期报告②不定期的报告2）、预警报告的内容：①公司的经营陷入困境，或显示出较大的风险；②公司的财务状况恶化，或显示出较大的风险；③ 公司的管理失控，或显示出较大的风险。

胡冬梅：房地产企业现金流风险管控

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