胡冬梅：土地增值税清算技巧

【课程背景】

土增清算就是房企财务一项实务处理的综合技能，是房企避风险、降税负以及财务升职加薪的利器，而这个利器，并不难掌握，只要系统学习，完全可以在短时间内学会！如果做好前期土地增值税相关业务处理和后期清算的方法和策略，从节税来讲，少则几万，多则能省上千万的税。

【课程时长】

2天

【课程大纲】

1. 土增清算相关基础知识

1、清算条件、清算对象与分期

2、增值额与增值率

3、扣除项目基本原则

4、税率与扣除率

5、预征税款计算

6、清算流程

7、应纳税额计算与清算抵减

8、关于核定征收

9、清算结束后转让未售产品申报

10、清算结束后续支出

二、土地增值税清算的成本分摊方法

1、建筑面积法

（1）建筑面积法的含义

（2）建筑面积法分摊成本的步骤

 ①第一步：归集开发成本合计数。

 ② 第二步：利息单独列示

③ 第三步：汇总销售面积

 一是实际销售面积+ 二是自用面积+ 三是出租面积。

 ④第四步：计算单位成本

1. 案例
2. 预算造价法
3. 预算造价法的含义
4. 预算造价法的适用范围
5. 案例
6. 占地面积法

（1）什么是占地面积法？

（2）占地面积法的适用范围

①一次性开发的

②分期开发的

1. 共同负担的占地面积的成本对象确认
2. 直接成本法
3. 直接成本的判定依据
4. 直接归属的成本辨认案例
5. 层高系数法
6. 层高系数法含义
7. 层高系数法应用限制
8. 层高系数法步骤

①第一步：计算层高系数

②第二步：计算层高系数下的“层高系数面积”

③第三步：计算层高系数法下的单位成本

④第四步：计算商业的总成本

1. 案例解析
2. 其他方法
3. 银川（银地税发[2007]214号）--成本加成方法
4. 安徽（皖地税函[2007]311号）--实际合理方法
5. 江西（赣地税发[2008]76号）--销售收入比例法
6. 南通（通地税函[2008]100号）--售价系数法
7. 各种分摊方法的综合运用

二.清算收入的确定

1.简易计税项目

2.一般计税项目三大税种收入差异

3.营改增前老项目

4.价外费用

5.代收款项

6.跨越营改增项目清算收入

7.面积差异补退房款

8.售价偏低与正当理由

三.税金及附加

1.预交环节

2.税金扣除范围

3.清算扣除

4.跨越营改增项目税金扣除额

5.会计与税法口径差异

四.土地成本

1.出让金与返还

2.税费与规费

3.土地抵减增值税对土增清算影响4.拍卖佣金

5.红线外支出

6.土地闲置费

7.延期支付地价款产生的利息

8.土地成本分摊方法

五.开发成本

1.拆迁补偿(货币+实物)

2.前期工程

3.基础设施

4.公共配套

5.建筑安装

(1)建筑工程发票备注栏特别要求

(2)连体楼层高系数法的运用

(3) 直接成本

(4)实际发生如何把握

(5)质保金

6.装修(硬装,软装)

7.开发间接费

(1)开发间接费与期间费用范围

(2)利息支出税务处理差异

8.资本化利息

9.营销设施

1. 成本分摊方法

六.车位与储藏室

1.合同签订

2.车位分类与产权归属

3.增值税

4.所得税

5.土增

6.房产税

七.连体楼

1.收入分类

2.成本分摊方法

3.增值额与增值率计算

4.直接成本单独归集

5.普通住宅临界点运用

八.转让旧房

1.能提供发票的

2.有评估值的

3.核定征收

九.转让股权与重组

1.转让100%股权征土增税吗

2.转让股权与税负转嫁

3.土地溢价买方无法扣除

4.或有风险

十.土增与所得税口径差异

1.土地成本

2.一般计税项目收入

3.土地成本抵减增值税

4.公共配套

5.预提与加计扣除

6.后续支出

7.临时营销设施

8.无产权车位

9.开发费

10.资本化利息

11.税金附加

12.征管