胡冬梅：房地产拿地环节税收筹划与风险规避

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课程概要

培训时长 : 1天

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课程分类 : 财税管理

课程编号 : 5402

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房地产业

适用对象

房地产项目策划、渠道人员、销售人员、地产营销代理公司策划、渠道人员、销售人员

课程介绍

【课程背景】

房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。

本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

【课程大纲】

模块一前期开发阶段的税收筹划

房地产行业的当前外部环境分析
贸易战影响
融资成本影响
税制改革影响
房地产企业开发模式
招拍挂方式取得开发土地（一级市场）
招拍挂方式简介
招标投标流程
竞拍保证金
拍卖竞得土地手续
谁做拿地主体？谁做投资主体？集团拿地，子公司开发，谁付款，谁签合同，谁开发票？
、土地出让合同签订及变更
、业务三流一致的税前列支限制
拿新地的类型
、净地？毛地？
、生地？熟地?
耕地占用税由谁承担？
、土地出让金中是否包含耕地占用税
、出让宗地的耕地占用税由受让方缴纳
、核算科目--应交税费？
招拍挂环节几种税？交税时点？计算方法及会计处理
、增值税
、契税
、印花税
、房产税
、土地使用税
、拆迁安置、棚户区改造优惠财税（2013） 101号土地使用税、印花税
土地取得成本的确定
、土地成本确定
、土地成本的分摊
买地开发房地产项目与拿地自建自用的土地财税处理差异
、入账成本差异
、税款抵扣差异
划拨方式取得土地
二级市场取得土地开发模式
单独从二级市场买地
、买入老项目土地
、买入新项目土地
、买入带地上物的土地
、以物换地以地换房、以房换地如何确定计税依据

（四）收购烂尾楼模式取得土地

1）、通过收购其他股权获取该公司开发的在建项目。

2）、土地或在建项目转让。

3）、取得烂尾楼土地的成本及票据

4）、取得破产清算项目土地的成本及入账票据

5）、营改增前土地成本均怎么算？抵扣？差额？

（四）合作建房模式：

1、一方出地、一方出资，共同立项开发。

1）、代建代售模式

2）、合作双方的名义办理审批及许可

2、一方以土地投资，一方以货币投资，设立公司共同开发

3、获得以土地使用权出资的投资

4、整体产权转移

（五）特殊拿地：拆迁还建、产权式酒店、还本销售模式的差异？

1、拆迁还建

土地取得成本的确定
土地成本可否以还建面积扣除旧房评估价差额列支？
拆迁旧房的土地价款可否抵扣，准予扣除时间，怎么抵？
拆旧换新过程中的更名行为

5）土地取得阶段涉及的发票及凭证，三流一致？

2、不同形式的土地返还款如何进行税收处理？

、冲减开发成本的情况
、计入补贴收入的情况
、计入营业收入的情况
新老项目土地的划分

1、新老项目并行，取得土地款项处理

、新、老项目的增值税计税方式
、同一个项目可否同时采用简易计税和一般计税
、新老项目并行时的不可抵扣部分

2、进项税额抵扣限制

1）、拿地时税率/交房时税率抵楼面价进项？

2）、老项目新项目的土地同时存在如何把握不得抵扣进项？

、增值税新老项目划分与土增划分有何不同？

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• 胡冬梅：工程项目投资模式的辨识难点解析及风险管理（PPP+EPC）: 【课程背景】重大工程项目往往体现企业发展战略和中长期发展规划，对于提高企业再生产能力和支撑保障能力、促进企业可持续发展具有关键作用。同时，由于工程项目投入资源多、古用资金大、建设工期长、涉及环节多、多种利益关系错综复杂，构成经济犯罪和腐败问题的“高危区”。近几年来工程总承包市场开始形成，行业推广面不断扩大，随着我国加入WTO和经济建设的快速发展，EPC总承包从化王、石化行业逐步推广到冶金、电力、纺织、铁道、机械、电子、石油天然气、建材、市政、兵器、轻212、地铁等行业。EPC模式以及伪EPC模式的工程项目总承包在部分大型建筑业企业所占的比例也越来越大。本课程针对工程项目投资模式辨识、投资决策风险及风险管理做出相关解析。【课程时长】6小时【课程大纲】什么是EPC？EPC总承包模式的三个基本优势EPC总承包模式的主要特征“设计、采购、施工”全过程管理过程控制模式和事后监督模式宽严相继、功能效果测试验收EPC总承包合同结构形式1)交钥匙总承包:2)设计一采购总承包(E P)3)采购一施工总承包(P.C)4)设计一施工总承包(D B)5)建设一转让(BT)二、EPC工程总承包合同的计价方式1、固定费事，材科按实调整2、固定总价3、固定单价4、可调单价三、EPC总承包工程管理在各个阶段的工作1、决策阶段2、设计阶段3、经营阶段4、施工阶段四、 EPC工程总承包项目合同的变更1、工程变更原因、目的及内容2、工程变更的条件3、工程变更的处理程序4、工程变更的价款确定5 、EPC工程总承包项目合同的索赔EPC工程总承包项目的风险因素与风险管理客观风险自然灾害社会政治风险经济风险道德风险业主不付款或拖延付款分包商故意违约3）承包商参与工程的各级管理人员有不诚实或违法行为3、技术能力不足或心理因素的风险4、EPC项目的风险管理1）风险识别：a了解项目本身的一些情况b风险的形式估计c风险识别的结果测算风险分析：a 政治 b 经济 c 市场 d 业主 e合同风险控制和处理a 风险预防b 风险转移C 风险分散D 风险自担六、PPP项目概述及风险1、“PPP+EPC”模式的概述及特点1）、PPP+EPC的概念及前景2）、PPP+EPC模式的优势及存在的风险3）、PPP+EPC模式下的法律风险防范（1）PPP+EPC模式的合法性问题（2）项目合规性风险①不宜继续采用PPP模式实施的项目②违法违规举债担保③使用者付费比例低于10%（3）联合体连带责任风险（4）项目建设及结算审计风险（5）项目退出风险2、PPP项目涉税分析1）流转税优惠政策（1）资源综合利用项目①污水处理项目②垃圾处理项目高速公路项目2）企业所得税优惠政策（1）三免三减半的企业所得税政策（2）专用设备投资额抵免所得税应纳税额3）业务模式与涉税差异（1）识别合同及增值税涉税服务类型（2）收入类别及单项履约义务划分4）PPP项目期满移交阶段的涉税问题3、PPP项目的会计核算1）PPP项目不同资产核算模式下的会计核算比较（1）金融资产（2）无形资产2）不同阶段的核算（1）项目发起及资本金投入（2）项目公司成立前的相关费用及合同签署前的费用支出（3）项目合同签署前的投资竞争保证金（4）项目债务融资（5）项目建设及完工验收涉及的会计核算（6）运营收入确认及建造阶段形成资产的回收①项目更新升级②移交前恢复状态③移交后维修（7）运营期间的融资和偿还及项目移交投资决策审计模块一、投资项目审计的目的和原则1、投资项目审计的目的2、投资项目审计的原则3、投资项目审计的依据4、审计工作安排与职责要求5、制定审计计划与准备二、投资项目前期各环节风险管控的内容1、前期决策的程序的合规性2、工程立项流程审计3、设计（勘察）管理审计内容1）、委托设计（勘察）管理的审计2）、初步设计管理的审计3）、施工图设计管理的审计4）、设计变更管理的审计5）、设计资料管理的审计4、招投标审计内容三、投资项目执行各环节审计的内容1、合同管理审计的内容2、设备和材料采购审计3、工程管理审计内容4、工程造价审计内容5、竣工验收审计内容6、财务管理审计内容7、后评价审计内容

• 胡冬梅：如何做一个优秀的房地产企业出纳: 【课程大纲】房开企业出纳的岗位职责1、办理现金收付和银行结算业务;2、严格控制签发空白支票;3、编制和保管会计记账凭证;4、登记现金和银行存款日记账;5、不相容职务分离——不得兼管业务6、保管库存现金和各种有价证券;7、保管有关帐、空白收据和支票;8、出纳员印章保管——法人章、财务章9、严格执行库存现金管理1）、严格执行库存现金限额2）、严格保证现金的安全3）、坚持每日盘点库存现金4）、严格审核银行结算凭证5）、随时掌握银行存款余额6）、每月编制工资报表二、房开企业出纳的其他方面知识及情商1、房产行业出纳的知识积累：1）房地产企业性质的特点，对于开发产品的基本知识2）商品房的几种销售回款方式：①现金一次性销售；②按揭销售；③现金分期付款销售；3）对几种销售形式的回款到帐及查询2、代扣代缴、代收代缴款项的内容1）代扣代缴税金2）代收代缴工本费、公维金3、出纳人员的情商1）沟通能力——在支付之前确认应具备的基本素质2）情商体系——做完了与做好了如何做一个优秀的房地产企业会计一、房地产企业会计岗位职责1、负责房地产公司各项财务核算及会计业务;2、负责成本管理、费用支出控制，预算编制并监控执行;3、编制房地产公司财务报告及生产经营统计;4、向有关方面提交财务报表，纳税筹划，缴纳各种税费;5、协调处理与税务等相关的事项;二、房地产会计工作的专业核算要求1、熟悉日常结算、核算中的附件资料1）经济合同或协议2）房地产项目资料①项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸②现场签证备忘录及相关修改图纸等；③检查资金及其他财产证件3）账务处理中的有关事项的证明材料及留痕资料；2、日常财务核算难点分析1）“开发成本”科目的核算内容及边界(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。2）“开发间接费用”科目3）“开发产品”科目4）“出租开发产品”科目5）“周转房”科目三、房地产企业会计的职业操守1、对违反法律法规和公司有关制度事件的建议；2、对投资决策、经营风险的分析和评估；3、提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。4、入职、离职交接及保密条款如何做一个优秀的房地产企业财务总监一、房地产财务总监职责（一）、开发项目的财务管理相关工作;1、制定、维护、改进公司财务管理程序和政策2、制定年度、季度财务计划；3、负责编制及组织实施财务预算报告，月、季年度财务报告;4、完成公司每月的财务分析，提出存在的问题和解决的措施;5、进行现金流管理和现金流预测；6、编制房地产公司财务报告及生产经营统计;7、负责员工报销费用的审核、凭证的编制和登帐;8、对已审核的原始凭证及时填制记帐，准备、分析、核对9、负责成本核算、会计核算和分析工作;（二）、对合作项目进行财务管控1、协助财务总监完善公司各项内部控制制度；2、负责成本管理、费用支出控制，预算编制并监控执行;3、监督成本部门控制成本过程，合理控制项目开发成本并及时预警;4、负责各部门业绩指标核算及绩效测算；5、做好公司业务内控和合规管理，负责业务审批权限梳理。（三）、项目公司拿地相关投测工作:1、开展项目开发各阶段的税收策划2、提出税务风险点，并提出规避风险措施3、向有关方面提交财务报表，纳税筹划，缴纳各种税费;4、负责重大项目准入初审及业务产品准入风险评估5、负责授权范围内的业务审查核准，产品、业务方案的系统性风险评估（四）、项目销售相关工作1、归集渠道的房源，保证信息准确、真实；2、定期与销售核对销售备案及回款情况3、配合公司全面的资金调配，4、配合资金、资产的管理工作:二、自身知识丰富及提升1、熟悉财务管理、内部控制、全面预算相关规定2、更新最新出台的税务、审计法规、政策相关规定3、应对审计提供资料，审计整改问题笑话及风险规避4、发挥财务总监在业财税法融合下的枢纽作用

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