胡冬梅：房地产企业成本控制与风险管理

【课程背景】

房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。

本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

【课程收益】

以最快的速度深度解析最新国家财税政策，

熟悉房地产企业各个阶段的风险识别及管理

站在企业战略的角度进行企业整体的成本管控及税务筹划，规避税务管理中的风险

从各大税种入手，解密税务筹划中的关键点，助力企业降低税务成本、管控税务风险

【课程时长】

6小时

【课程大纲】

一、房地产企业财务管理方法 

1、房地产企业财务管理目标与依据 

2、房地产企业财务成本控制与财务报表分析

（1）、房地产立项环节、开发环节的成本控制要点及案例

（2）、房地产销售环节、财务管理环节的成本控制要点

（3）、房地产企业经营资金运作风险控制及案例

3、房地产成本开发的成本控制要点

4、房地产企业财务报表的编制技巧及结构分析

二、房地产开发企业的成本核算特点

1、房地产开发企业与工业企业、商贸企业及服务业的成本核算差异

2、房地产企业成本核算对象如何设置？

3、在房地产开发过程中成本核算需要注意哪几个时点？

4、采购环节发生的共同成本费用的分摊方法

①在会计成本对象之间分摊

②土地增值税清算单位之间分摊

③企业所得税成本对象之间分摊

5、什么是合理的分摊方式？地方规定--河北层高系数法

三、房地产企业风险管理

1、房地产企业管理中存在的风险

1）、政策风险是首要风险

①行业政策

②税收政策

③货币和金融政策

④价格政策

1. 市场风险是核心风险

①土地供应

②居民家庭收入

③供应结构

④利率水平

⑤城市进入风险

⑥市场变化风险

1. 财务风险是重要风险

①投资规模大

②融资风险管理能力

1. 管理风险

①房地产行业参与主体众多

②房地产开发环节繁复、参与者多、周期较长

③房企的经营管理要求较高

2、房地产项目运作中存在的风险管理措施

1）、因地因时制宜，踏好政策调控的节奏

2）、重视市场风险，做好项目策划和管理

3）、建立财务预警机制，提升财务管理水平

4）、适应转型需要，创新开发经营管理模式。

四、房地产企业预算管理

1、房地产预算的编制技术与方法及编制要领

1）房地产企业预算的编制总程序

①董事会根据长期规划，提出一定时期的总目标,并下达规划指标:

②各基层成本控制人员自行草编预算，使预算能较为可靠，较为符合实际:

③各部门汇总部门预算，并初步协调本部门预算，编制出销售、生产、财务等预算

④预算机构审查、平衡各预算,汇总出公司的总预算:

⑤经过公司总经理批准，审议机构通过或驳回修改预算:

⑥主要预算指标报董事会和上级主管单位，讨论通过或驳回修改:

⑦批准后的预算下达给各部门执行

1. 企业应按照生产经营需要编制的预算内容

①经营预算——销售预算、生产预算、费用预算

②财务预算——现金预算、预计利润表、预计资产负债表

③资本支出预算——项目投资决策预算

五、房地产开发成本成本控制

1、 商品住宅开发成本构成

2、 在开发的全过程中严格控制建安成本

（1）、以合同管理为手段，加强成本控制

（2）、通过招标选择监理单位

（3）、做好规划设计阶段的成本控制

（4）、实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法

（5）要加强设计出图前的审核工作

3、严格控制建安成本，降低工程造价

（1）、严格进行工程招标，控制新开工程的造价

（2）、合理安排施工顺序，减少临时费用

（3）、建立工程洽商制度，降低工程成本

（4）严格控制材料、设备价格

（5）加强竣工结算的审核

（6）拆迁安置费用的控制

（7）贷款利息的控制