胡冬梅：房地产企业开发项目全程税务规划与风险防控

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课程概要

培训时长 : 1天

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课程分类 : 财税管理

课程编号 : 5403

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房地产业

适用对象

房地产项目策划、渠道人员、销售人员、地产营销代理公司策划、渠道人员、销售人员

课程介绍

【课程背景】

房地产企业2020年进入严峻的并购倒闭潮，资金流的考验一方面逼近了房开企业，另一方面从拿地、融资、税务成本攀升，又节节挤压房企的利润空间；另外，大经济环境导向，国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代！房开企业在举步维艰又微利的时代，更须严格把控试错成本，对于各不可小觑的成本项目--税收成本，更应从初始阶段，即对税负进行提前测算；在开发过程中的不同阶段，通过项目规划设计、细分作业构成、施工过程中的合同控税，提前防控风险，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上化解风险，提前筹划。

【课程大纲】

模块一、新环境下的房企税收风险

一、合同控税与合法凭证管理

1．稽查新形势新变化与防控风险新思路：

1）国地税合并

2）金三监控及关联事项

3）遗留问题、老项目、老税率

4）发票联网、严打虚开

5）纳税评估、稽查双随机、一案双查、联合惩戒

2．防范虚开发票是关键

3．合同在税收管理中的重要性

4．合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）

5．善意取得的运用及真实交易的证明

6．严守三流一致（付款方向与方式）

7．挂靠经营与共享资质、委托收付款是否可行

8．合法凭证如何掌握

9．确实无法取得合法凭证的补救

10．税负预警如何应对

二、征地方式与税务规划：

1、招拍挂（主体变更、红线外、返还）

2、拆迁补偿方式要点

3、股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）

4、合作开发模式

5、限地价竞配建

6、前期规划许可与清算对象确定

7、土地出让金返还

三、开发成本的轨迹策划

（一）前期工程、基础设施、公共配套预算

1．七通一平

2．规费

3．绿化与景观

4．配套设施

（二）建安成本预算

1．地基基础工程

2．主体结构工程（甲供、大包、甩项）

3．装修工程

（三）工程承包方式选择中的筹划：

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

四、融资业务中的税务规划（统借统还、关联借款、无息借款）

1、利息发票开具时间

2、计提未到支付期的利息是否调增所得

3、混合性投资

4、同期利率

五、销售环节的税务规划（促销方式选择）：

1、设立销售公司分解增值率是否可行

2、先投资或分立再转让股权是否可行

3、赠送装修如何运作

4、免物业、免契税、定金返息、老带新

5、商铺售后回租

6、视同买断、超基价分成

7、组建销售部与委托代销的决策

8、租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）

9、往来账中的税务风险防控：

⑴ 股东借款年末未归还

⑵ 无偿出借资金

⑶ 负债科目隐瞒收入

⑷ 无法支付的应付款

⑸ 预收款转收入时间

违约金专题

模块二分税种预计测算

增值税预算及预缴

1、销项税额测算与销项抵减

2、进项税额测算：

⑴ 购建固定资产

⑵ 期间费用

⑶ 成本中服务费（设计、监理等）

⑷ 外购材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

其他费用

二、企业所得税预算

1．未完工阶段-预计毛利

2．完工阶段-毛利差

3．期间费用预算

4．开发项目出售与自持租赁税负比较

5．总体税负

三、土地增值税税负测算

1．不同类别产品清算收入确定

2．不同类别产品成本分摊

3．车位销售方式（附赠、销售、租赁）对清算影响

4．装修成本的扣除

5．税金附加计算

6．增值额与增值率

7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修）

四、企业所得税与土地增值税主要口径差异

1．土地成本

2．开发间接费

3．开发费用

4．利息支出

5．加计扣除与预提

6．车位

7．营销设施

五、资产剥离与重组：

1、合并与分立

2、股权转让

3、投资

4、租赁

5、增资与股权转让

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• 胡冬梅：工程项目投资模式的辨识难点解析及风险管理（PPP+EPC）: 【课程背景】重大工程项目往往体现企业发展战略和中长期发展规划，对于提高企业再生产能力和支撑保障能力、促进企业可持续发展具有关键作用。同时，由于工程项目投入资源多、古用资金大、建设工期长、涉及环节多、多种利益关系错综复杂，构成经济犯罪和腐败问题的“高危区”。近几年来工程总承包市场开始形成，行业推广面不断扩大，随着我国加入WTO和经济建设的快速发展，EPC总承包从化王、石化行业逐步推广到冶金、电力、纺织、铁道、机械、电子、石油天然气、建材、市政、兵器、轻212、地铁等行业。EPC模式以及伪EPC模式的工程项目总承包在部分大型建筑业企业所占的比例也越来越大。本课程针对工程项目投资模式辨识、投资决策风险及风险管理做出相关解析。【课程时长】6小时【课程大纲】什么是EPC？EPC总承包模式的三个基本优势EPC总承包模式的主要特征“设计、采购、施工”全过程管理过程控制模式和事后监督模式宽严相继、功能效果测试验收EPC总承包合同结构形式1)交钥匙总承包:2)设计一采购总承包(E P)3)采购一施工总承包(P.C)4)设计一施工总承包(D B)5)建设一转让(BT)二、EPC工程总承包合同的计价方式1、固定费事，材科按实调整2、固定总价3、固定单价4、可调单价三、EPC总承包工程管理在各个阶段的工作1、决策阶段2、设计阶段3、经营阶段4、施工阶段四、 EPC工程总承包项目合同的变更1、工程变更原因、目的及内容2、工程变更的条件3、工程变更的处理程序4、工程变更的价款确定5 、EPC工程总承包项目合同的索赔EPC工程总承包项目的风险因素与风险管理客观风险自然灾害社会政治风险经济风险道德风险业主不付款或拖延付款分包商故意违约3）承包商参与工程的各级管理人员有不诚实或违法行为3、技术能力不足或心理因素的风险4、EPC项目的风险管理1）风险识别：a了解项目本身的一些情况b风险的形式估计c风险识别的结果测算风险分析：a 政治 b 经济 c 市场 d 业主 e合同风险控制和处理a 风险预防b 风险转移C 风险分散D 风险自担六、PPP项目概述及风险1、“PPP+EPC”模式的概述及特点1）、PPP+EPC的概念及前景2）、PPP+EPC模式的优势及存在的风险3）、PPP+EPC模式下的法律风险防范（1）PPP+EPC模式的合法性问题（2）项目合规性风险①不宜继续采用PPP模式实施的项目②违法违规举债担保③使用者付费比例低于10%（3）联合体连带责任风险（4）项目建设及结算审计风险（5）项目退出风险2、PPP项目涉税分析1）流转税优惠政策（1）资源综合利用项目①污水处理项目②垃圾处理项目高速公路项目2）企业所得税优惠政策（1）三免三减半的企业所得税政策（2）专用设备投资额抵免所得税应纳税额3）业务模式与涉税差异（1）识别合同及增值税涉税服务类型（2）收入类别及单项履约义务划分4）PPP项目期满移交阶段的涉税问题3、PPP项目的会计核算1）PPP项目不同资产核算模式下的会计核算比较（1）金融资产（2）无形资产2）不同阶段的核算（1）项目发起及资本金投入（2）项目公司成立前的相关费用及合同签署前的费用支出（3）项目合同签署前的投资竞争保证金（4）项目债务融资（5）项目建设及完工验收涉及的会计核算（6）运营收入确认及建造阶段形成资产的回收①项目更新升级②移交前恢复状态③移交后维修（7）运营期间的融资和偿还及项目移交投资决策审计模块一、投资项目审计的目的和原则1、投资项目审计的目的2、投资项目审计的原则3、投资项目审计的依据4、审计工作安排与职责要求5、制定审计计划与准备二、投资项目前期各环节风险管控的内容1、前期决策的程序的合规性2、工程立项流程审计3、设计（勘察）管理审计内容1）、委托设计（勘察）管理的审计2）、初步设计管理的审计3）、施工图设计管理的审计4）、设计变更管理的审计5）、设计资料管理的审计4、招投标审计内容三、投资项目执行各环节审计的内容1、合同管理审计的内容2、设备和材料采购审计3、工程管理审计内容4、工程造价审计内容5、竣工验收审计内容6、财务管理审计内容7、后评价审计内容

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